En dehors de la localisation qui reste le premier critère de choix de son local commercial, il est important de prêter une attention particulière à certains points pour éviter les mauvaises surprises et se donner les moyens de ses ambitions. Point de Vente a compilé pour vous 5 conseils de base pour maximiser vos chances de faire une bonne affaire. C'est parti !
#1 Faire sa petite enquête
Avant de sauter le pas, assurez-vous déjà de la fréquentation régulière de l'emplacement. Observez par un jour « normal » (hors week-end et période de vacances) les commerces voisins. Evaluez la présence des grandes enseignes nationales ou de marques qui drainent du passage. Elles font l'activité de la rue et impactent directement votre chiffre d'affaires. Soyez cohérent : une rue d'antiquaires ne sera peut-être pas adaptée à une boucherie. Enfin, passez par la case de la mairie pour vous enquérir des projets d'urbanisme en cours (ou prévus).
#2 L'accessibilité : le critère qui complète le bon emplacement
Un local commercial (bien) situé perd de son potentiel quand l'accessibilité n'est pas au rendez-vous. Cette contrainte est d'autant plus importante lorsque l'activité implique un approvisionnement en produits volumineux comme des meubles par exemple. La possibilité de se garer, la présence d'un parking à proximité, le sens de la circulation de la rue, la facilité à traverser et la proximité des transports en commun sont des éléments à considérer.
#3 Attention à la tentation du coup de coeur
Après s'être assuré que le local convoité remplit bien la checklist de l'emplacement, il s'agira de se pencher sur son rôle d'outil marketing. Sert-il votre image de marque ? Est-il en phase avec votre activité ? Un commerce bien situé mais mal agencé part avec un sérieux handicap. Ne succombez pas à un coup de cœur qui ne se prête pas à votre projet. Comme souvent, il suffit de faire preuve de bon sens :
- Un commerce de vêtement doit permettre une circulation facile avec un agencement carré et aéré ;
- Un commerce de bouche pourra s'organiser en longueur avec une disposition latérale des produits pour les mettre en valeur ;
- Un commerce de luminaires recherchera plutôt une belle hauteur de plafond, etc.
#4 Le réalisme : une vertu salvatrice
Réalisme, pragmatisme et prévoyance. C'est le triptyque « garde-fou » qui vous évitera les excès d'enthousiasme que vous pourrez regretter par la suite. Veillez par exemple à bien spécifier la surface minimale réelle nécessaire à l'exercice de votre activité, tout en étant (un peu) large car votre local doit pouvoir s'adapter, au moins dans une certaine mesure, à une croissance minimum. Nous pouvons vous conseiller en ce sens du fait de notre expérience en la matière. Prévoyez également un budget pour les travaux : il est relativement rare de trouver un local commercial totalement adapté à votre activité.
#5 Un mot sur le renouvellement du bail
Qu'il soit dans le commerce, l'industrie ou l'artisanat, le locataire d'un bail commercial dispose de droits plus étendus comparativement au locataire d'un bail signé entre particuliers. L'objectif ici est de lui permettre de bénéficier d'une certaine stabilité, élément essentiel et décisif au développement de sa clientèle, et donc de son activité. C'est ce que l'on appelle le droit à la propriété commerciale. Comme dans tout contrat privé, le montant du loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Par la suite, le loyer pourra être révisé chaque année si le contrat comporte spécifiquement une clause d'indexation annuelle. En l'absence de cette clause, le loyer peut être révisé au bout de 3 ans à la demande de l'une ou de l'autre des parties (révision triennale). Ces règles s'appliquent pendant 9 ans avec, dans tous les cas de figure, un plafonnement lié selon les situations à des indices officiels (indice des loyers commerciaux ou du coût de la construction).
Bien souvent, à la fin de la période de 9 ans, il y a une prorogation tacite. C'est à ce moment-là que peuvent survenir des mauvaises surprises pour le locataire car après 12 ans de bail, le montant du loyer est totalement déplafonné. Les propriétaires ont en effet tout intérêt à maintenir le statu quo. Il faut donc bien avoir dans son agenda cette date butoir de 9 ans pour prendre l'initiative de demander le renouvellement par acte d'huissier. A partir de là, le bail est renouvelé et le montant du loyer reste plafonné.