La mesure phare de cette réforme consiste en une limitation
de la hausse des loyers. La loi prévoit de plafonner le déplafonnement du montant des loyers en limitant la variation de loyer à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % maximum du
loyer acquitté au cours de l'année précédente (C. com. art. L.145-34, L.145-38 et L.145-39). Ainsi, la loi limite les effets du déplafonnement sur la durée du bail renouvelé.
Loi Pinel : Quels impacts sur l’immobilier commercial ?
Le volet « Baux commerciaux » de cette loi dite loi « Pinel » comporte d’importantes modifications de leurs statuts.
Suppression de I’ICC comme indice de référence
Selon l'article 9 de la loi, l'ICL (indice des loyers commerciaux) et l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) deviennent les uniques indices de référence pour la révision et le renouvellement plafonné des loyers.
Faculté de résiliation triennale renforcée
Jusqu'à présent, l'article L.145-4 du Code de commerce admettait les clauses contraires à la possibilité de résiliation triennale de sorte que
la durée du bail pouvait être en tout ou partie ferme. Désormais la loi interdit la possibilité de prévoir des clauses contraires à la faculté de résiliation triennale de sorte que le preneur doit
toujours bénéficier de cette faculté. Il demeure toutefois possible de déroger à la faculté de résiliation triennale pour les baux suivants :
- les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans
- les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation
- les baux des locaux à usage exclusif de bureaux
- les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts.
Cette modification est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.
Etats des lieux obligatoire
Désormais, la loi prévoit l'obligation d'établir un état des
lieux contradictoire entre les parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution qui, doit être joint au contrat de bail (C. com. art. L.145-40-1). Ainsi, le
législateur supprime la présomption de bon état des locaux de l'article 1731 du Code civil.
Répartitions des charges
Un inventaire précis et limitatif des charges et impôts devra être obligatoirement établi. Le texte renvoie à un décret en Conseil d'Etat (C.
com. art. L.145-40-2).
Cette disposition pose une difficulté qui peut amener à des discussions puisqu'il n'y a pas de sanction spécifique prévue en cas d'omission de
cet inventaire.
Droit de préemption du Locataire
La loi introduit un droit de préemption au bénéfice du locataire (C. com. art. L.145-46-1). Ce droit est calqué sur le droit de préférence d'un locataire d'un bail d'habitation. Le bailleur qui souhaite vendre a l'obligation d'en informer le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.
Répartitions des charges
Un inventaire précis et limitatif des charges et impôts devra être obligatoirement établi. Le texte renvoie à un décret en Conseil d'Etat (C.
com. art. L.145-40-2).
Cette disposition pose une difficulté qui peut amener à des discussions puisqu'il n'y a pas de sanction spécifique prévue en cas d'omission de
cet inventaire.
La loi introduit un droit de préemption au bénéfice du locataire (C. com. art. L.145-46-1). Ce droit est calqué sur le droit de préférence d'un
locataire d'un bail d'habitation. Le bailleur qui souhaite vendre a l'obligation d'en informer le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.
Définition de la convention d’occupation précaire
La convention d'occupation précaire, voit sa définition jurisprudentielle transposée dans le Code de commerce (C. com. art. L.145-5-1). La
convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la
seule volonté des parties. De cette façon, les Parlementaires ont cherché à sécuriser les droits des preneurs en reprenant cette définition.