Vente de murs commerciaux

Les murs commerciaux représentent les murs des pieds d'immeuble, qui appartiennent à un propriétaire (bailleur) qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). On parlera alors de murs de pharmacie, murs de boulangerie…Etc. Un local est dit commercial lorsqu'une personne physique ou morale l'exploite pour satisfaire une clientèle en générant un chiffre d'affaires.

La valeur des murs commerciaux est conditionnée par de nombreuses variables :

• La situation géographique : les emplacements dits « n°1 » font référence aux artères commerçantes, comme les centres-villes, les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, les alentours immédiats d'un arrêt de bus très fréquenté ou encore les emplacements à proximité d'un grand commerce, que l'on appelle « locomotive » dans la terminologie professionnelle. Les emplacements dits « n°1 bis » viennent en seconde position, suivis des emplacements « n°2 ». Dans la continuité de la variable « emplacement », l'état général du quartier ainsi que les possibles rénovations par la municipalité (qui entravent généralement la circulation des clients potentiels) influent également sur la valeur des murs commerciaux .
• La rentabilité : les locaux commerciaux n'ont pas la même finalité que les logements, du fait de leurs finalités distinctes. Par construction, ils différeront également lors de l'évaluation de leur valeur. Dans le cas d'un local commercial, l'évaluation de la valeur prendra également en compte la rentabilité de l'affaire éventuelle, et donc du loyerLa surface réelle et la surface pondérée, qui se calculent en mètres carrés. La surface pondérée tient compte des lieux de passage, des sanitaires et autres espaces qui ne sont pas directement dédiés à l'activité commerciale ;
• D'autres variables annexes peuvent également influer sur le prix du local commercial, notamment l'existence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation, d'une vitrine, de la qualité de l'installation électrique et téléphonique, de l'âge du local ou encore de la conformité aux normes récentes (HQE , BBC , ERP …).

Naturellement, la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) sera plus aisément estimée que celle de murs libres, à fortiori lorsqu'ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales.

Le processus de vente des murs commerciaux met en jeu le propriétaire (bailleur) et l'acquéreur (investisseur), par l'intermédiaire du négociateur immobilier. L'opération de vente s'articule autour de trois étapes :

• L'acquéreur négocie avec le propriétaire, par le biais de l'agent, dans l'objectif d'aboutir à un accord sur le prix de vente ;
• L'offre d'achat sera par la suite contresignée par les deux parties ;
• Enfin, il s'agira de mettre les notaires en relation pour signer une promesse d'achat qui aboutira, à terme, sur un acte définitif.
  

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