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Bail commercial : quelles sont les obligations du bailleur ?

Quelles sont les obligations que doit tenir le bailleur dans le cadre d'un contrat de bail commercial ?

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Un bail commercial est un contrat qui engage les deux parties. Si le devoir du locataire consiste à payer le loyer, le bailleur, lui, est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire un local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du bail. L'obligation de délivrance, garantie par l'article 1719 du Code civil, fait l'objet d'une attention particulière de la part de la jurisprudence qui en fait régulièrement le rappel. Le dernier rappel remonte d'ailleurs au 18 janvier 2018. Le bailleur est également tenu d'offrir au locataire une garantie contre les troubles de droit et troubles de jouissance.

L'obligation de délivrance

L'obligation de délivrance matérielle consiste à délivrer au preneur le local commercial loué et, le cas échéant, ses accessoires. Cette formalité se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail, même lorsque le premier loyer n'a pas encore été versé par le nouveau locataire.

Cette obligation implique que le local commercial loué soit délivré « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1719 du Code civil), de manière à permettre au preneur de débuter son activité prévue au contrat dans les meilleurs délais et conditions.

Sur le plan juridique, le transfert doit se faire dans le respect des règles administratives en vigueur et les règles exigées pour le bon fonctionnement de l'activité du preneur.

En cas de non-respect de l'obligation de délivrance par le bailleur, le locataire peut avoir recours à trois options :

  • l'exécution forcée demandée au juge ;
  • la résiliation du contrat, avec demande d'indemnité ;
  • l'exception d'inexécution permettant la suspension des paiements.

L'obligation de garantie

Cette obligation a pour objectif de protéger le preneur des éventuels troubles de jouissance auxquels il pourrait être exposé. Il existe trois types de garanties :

  • La garantie des vices cachés

Elle protège le preneur, en vertu de l'article 1721 du Code civil, de tous les vices ou défauts de la chose louée, en l'occurrence le local commercial, qui en empêche l'usage, y compris si le bailleur l'ignorait au moment du bail. En cas de vices cachés ou défauts causant une perte au preneur, celui-ci est en droit de percevoir une indemnité. Il revient au juge d'apprécier le caractère « caché » du vice, qui rend le local commercial impropre à l'usage auquel il était destiné par le preneur. Si le bailleur peut introduire dans le contrat une clause « très explicite » d'exonération totale ou partielle de cette garantie, il ne doit pas avoir connaissance du vice, pour ne pas être exposé au risque de dol ou de faute lourde.

  • La garantie d'éviction

L'éviction est le fait de perdre, contre son gré, le droit à se maintenir dans les lieux loués. La garantie d'éviction protège donc le preneur contre cette perte forcée, qui peut être causée par un trouble de fait ou un trouble de droit.

  • La garantie dans l'exercice de l'activité

Des clauses de non-concurrence et d'exclusivité, à la charge du bailleur, peuvent être prévues dans le contrat de bail, mais doivent néanmoins être limitées dans l'espace et le temps. Ainsi, si le preneur qui bénéficie d'une telle clause se voit menacé par l'activité concurrente d'un colocataire, il peut engager directement la responsabilité du bailleur.

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