Les avantages et les inconvénients des petites surfaces
La question ne se pose pas pour les budgets serrés : ce sera un logement en mouchoir de poche. Lorsque votre capacité financière vous laisse le choix entre plusieurs biens de petite superficie et un grand appartement ou local commercial, vous devez peser le pour et le contre de chaque option. En optant pour plusieurs biens de petite surface, vous profiterez des quatre avantages suivants :
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La demande ne faiblit pas, à fortiori lorsque le bien immobilier est dans une rue passante (local commercial) ou une ville universitaire (studio). Vous n'aurez aucune difficulté à trouver preneur pendant toute l'année ;
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Le rendement locatif est élevé : il oscille entre 5 et 7%, ce qui fait de la petite superficie un investissement particulièrement rentable ;
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Une meilleure répartition des risques : en jouant la carte de la diversification, vous évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier. Les impayés sont donc moins « impactants », et vos besoins urgents de trésorerie peuvent être comblés plus facilement dans la mesure où les petites surfaces sont plus « liquides » (plus faciles à céder) ;
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Un meilleur profil bancaire : vous pourrez solliciter un emprunt plus facilement. Les établissements de crédit sont en effet plus disposés à financer l'acquisition d'une petite surface car la probabilité de trouver un locataire est élevée.
Les inconvénients de la petite surface peuvent être résumés par le triptyque turnover/usure/paperasse. Les locataires des petites superficies ont la bougeotte : un étudiant restera au maximum 3 ans dans les lieux, un jeune actif n'hésitera pas à saisir une opportunité professionnelle ailleurs et l'arrivée d'un enfant sonnera le départ d'un jeune couple pour un logement plus spacieux, plus proche de l'école, etc. Les déménagements à répétition catalysent ainsi l'usure du bien, ce qui implique davantage de frais de remise en état. Enfin, la gestion de plusieurs petits biens est parfois lourde sur le plan administratif : vous aurez plusieurs baux à renouveler, des charges à prélever, etc.
Les avantages et les inconvénients des grandes superficies
Les biens immobiliers de grande superficie pallient finalement les inconvénients des petites superficies :
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Un turnover drastiquement limité : selon le dernier rapport de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), la durée moyenne d'occupation d'un bien immobilier de grande superficie est de 58 mois. Cette « fidélité » se traduit pas une usure moins prononcée du bien, ce qui réduit substantiellement les frais de remise en état ;
Toutefois, il faudra composer avec un rendement locatif moins intéressant. On estime la rentabilité locative d'un bien immobilier de grande superficie à environ 4% (+/- 1%). Cet écart peut toutefois être compensé par la baisse des frais de remise en état. Sur le long terme, le retour sur investissement pourra être plus élevé que pour plusieurs petites superficies.