Quelles sont les spécificités des cessions de bail dans le 11ème arrondissement ?
Le 11ème arrondissement présente des caractéristiques propres aux cessions de bail qui lui sont particulières et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent de ceux observés dans les arrondissements précédemment analysés dans cette série.
- Des cessions de bail sur Oberkampf dont les valeurs ont rejoint celles des secteurs les plus établis du Marais : l'axe Oberkampf a atteint un niveau de désirabilité gastronomique et créative qui se traduit par des valeurs de cessions de bail comparables à celles observées dans les secteurs les plus convoités du Marais une réalité qui impose aux repreneurs un budget d'acquisition significatif mais qui garantit en contrepartie l'accès à une clientèle gastronomique internationale d'une densité et d'une qualité exceptionnelles
- Un différentiel de valorisation entre les artères principales d'Oberkampf et les rues adjacentes qui crée des opportunités de second rang attractives : à quelques dizaines de mètres des axes les plus valorisés du 11ème, des cessions de bail sur des rues parallèles ou perpendiculaires offrent des valeurs encore inférieures de 20 à 35% pour des niveaux de flux et de clientèle souvent comparables des opportunités que les porteurs de projet les mieux accompagnés identifient et exploitent pour s'implanter dans l'écosystème commercial du 11ème à des conditions plus favorables
- Une rotation des cessions de bail plus élevée qu'ailleurs liée à la compétitivité intense du secteur gastronomique : le 11ème arrondissement est l'un des marchés gastronomiques les plus compétitifs de Paris les concepts qui ne correspondent plus aux attentes d'une clientèle très exigeante libèrent leurs emplacements plus rapidement que dans les arrondissements à tissu commercial moins exposé aux tendances une rotation qui génère un flux régulier de cessions de bail que Point de Vente surveille en permanence
- Des cessions de bail dans le secteur Charonne-Alexandre Dumas dont les valeurs sont encore inférieures à leur potentiel : ce secteur du 11ème vit actuellement la même transformation commerciale qu'Oberkampf il y a dix ans des restaurants créatifs et des boutiques indépendantes s'y installent progressivement des cessions de bail encore accessibles à des niveaux qui sous-estiment leur valeur potentielle à cinq ans offrent une opportunité d'implantation en avance de phase
- Une demande croissante de porteurs de projet internationaux qui amplifie la tension sur les secteurs les plus médiatisés : la réputation gastronomique mondiale du 11ème attire des porteurs de projet venus du monde entier - chefs étrangers cherchant une première adresse parisienne, investisseurs gastronomiques internationaux dont la capacité financière amplifie la compétition pour les cessions de bail les mieux positionnées dans les secteurs les plus médiatisés
- Des cessions de bail autour de la place de la Bastille d'une valeur stratégique liée à l'intersection de plusieurs arrondissements : la place de la Bastille constitue un carrefour commercial entre le 11ème, le 12ème et le 4ème dont les cessions de bail dans son périmètre bénéficient d'une triple source de clientèle résidentielle depuis le 11ème, touristique culturelle depuis le 4ème, familiale et résidentielle depuis le 12ème une diversification naturelle qui protège les exploitants contre les variations saisonnières