La cession de droit au bail

Le bail commercial est un élément constitutif du fonds de commerce, au même titre que l'enseigne et le stock de marchandises, notamment. Tout commerçant ou entreprise est libre de céder à tout moment son droit au bail, à condition de respecter les clauses du contrat de bail. En pratique, la clause classique stipule d'obtenir l'accord préalable du bailleur. La cession du droit au bail implique de céder à une autre activité commerciale.

La valeur du droit au bail Le droit au bail participe à l'estimation de la valeur d'un fonds de commerce. En ce sens, pour un commerçant locataire, qui n'est donc pas propriétaire des murs du local, le droit au bail est son premier bien. Sa valeur est impactée par plusieurs facteurs : en premier lieu, la situation géographique du local (son emplacement), ensuite, le potentiel d'évolution qu'il présente A ce titre, le droit au bail verra sa valeur augmenter lorsque l'activité autorisée (clause de destination) est rentable. Aussi, plus le nombre des activités permises est conséquent, plus la valeur du droit au bail augmentera. Un bail récemment renouvelé apporte aussi une plus-value : plus la durée restant à courir est grande, plus la valeur du droit au bail augmente. Enfin, l'autorisation de la sous-location ou de la mise en gérance ainsi qu'un prix de location bon marché impactent positivement la valeur du droit au bail. Notons que l'existence éventuelle de certaines charges peut intervenir dans l'estimation de la valeur du droit au bail, notamment les charges d'entretien, les grosses réparations, le paiement d'impôts locaux.

La cession de droit au bail implique de vendre à une autre activité commerciale. Elle s'articule autour de trois étapes :

• En premier lieu, l'acquéreur (le client ou le réservant) négocie avec le cédant, qui est le locataire actuel, par l'intermédiaire de l'agent. Il s'agira de s'entendre sur un prix de cession (droit au bail). L'engagement est contresigné par les deux parties.
• Ensuite, l'agent devra négocier avec le propriétaire (bailleur). L'objectif est alors d'obtenir un accord sur le changement d'activité ainsi que des nouvelles conditions de bail. Cette opération vise à libérer le cédant, qui ne sera plus garant du bail, mais aussi à repartir sur un bail neuf pour l'acquéreur. Cette étape peut être marquée par un retard de réponse de la part du propriétaire (bailleur). Dans ce cas, il est possible de signer une promesse de cession de bail de manière à bloquer les deux parties, avec toutefois une condition suspensive sous réserve d'accord du bailleur.
• La dernière étape consiste à signer l'acte définitif et la signature d'un nouveau bail avec le propriétaire.

Pour céder son droit au bail seul, le locataire actuel doit obtenir au préalable l'accord du bailleur lorsque cela est imposé par une clause. En réalité, la quasi-totalité des baux commerciaux exigent cet accord (à défaut, la résiliation du bail peut s'en suivre). Dans le cas contraire, et si aucune clause du bail ne stipule la nécessité de l'autorisation du bailleur, la cession du droit au bail est libre.

Notons que dans la pratique, le bailleur peut exiger une augmentation du loyer ou une indemnité de déspécialisation même lorsque le bail cédé est « tous commerces ». L'agence Point de Vente peut en ce sens vous garantir des conditions de cession avantageuses.

Afin de bénéficier de conseils pertinents et adaptés à votre situation, l'agence Point de Vente met à votre disposition toute son expertise et son savoir-faire afin de vous assurer une cession de droit au bail dans les meilleurs conditions