Local commercial
Un local commercial est un bien immobilier affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle, dont la location relève du statut des baux commerciaux dès lors qu'un fonds de commerce appartenant au locataire y est exploité et que celui-ci est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou, pour un artisan, au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat (article L145-1 du Code de commerce, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
Comment ça marche
L'application du statut des baux commerciaux, prévu par le Code de commerce, ne dépend pas de l'intitulé du contrat mais de la réunion de conditions de fond : un local stable et permanent, l'exploitation effective dans ce local d'un fonds appartenant au preneur, et l'immatriculation du preneur. Quand ces conditions sont réunies, le locataire bénéficie notamment du droit au renouvellement, socle de la propriété commerciale.
Le local doit par ailleurs être compatible avec l'activité exercée sur trois plans distincts : la destination prévue au bail, qui limite contractuellement les activités autorisées ; la destination au sens de l'urbanisme, qui relève du plan local d'urbanisme ; et l'usage du local, notion propre au Code de la construction et de l'habitation, particulièrement contrôlée à Paris.
Ces trois régimes sont indépendants. Un local peut être autorisé au bail pour une activité que l'urbanisme n'admet pas, ou l'inverse. Chacun doit être vérifié séparément.
Ce que ça change pour vous
Avant de signer, vérifiez que l'activité que vous voulez exercer est possible sur les trois plans, et que les contraintes techniques suivent : extraction, puissance électrique, accès livraison, accessibilité, sécurité incendie.
Pour un propriétaire, la rédaction de la clause de destination est décisive. Une destination trop étroite complique la relocation et la revente ; une destination trop large fait perdre la maîtrise de l'usage du local et de son impact sur l'immeuble.
À ne pas confondre avec
Le local d'habitation : son changement d'usage en commerce est réglementé, notamment à Paris, indépendamment des règles d'urbanisme.
Le local professionnel : il est affecté à un usage exclusivement professionnel (en pratique celui des professions libérales) et relève d'un régime de bail distinct, sauf si les parties conviennent de le soumettre au statut des baux commerciaux (article L145-2).
La cellule commerciale : c'est l'unité d'exploitation observée sur le linéaire, pas la qualification juridique du bien.
Questions fréquentes
Puis-je ouvrir un restaurant dans un local classé boutique au bail ? Pas sans modification. Il faut un avenant signé avec le bailleur ou une demande de déspécialisation plénière, que le tribunal judiciaire peut autoriser malgré le refus du bailleur si ce refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime (article L145-52). Il faut aussi vérifier le règlement de copropriété, la destination au titre de l'urbanisme et la faisabilité technique de l'extraction.
Un local en rez-de-chaussée est-il toujours commercial ? Non. Un rez-de-chaussée peut être à usage d'habitation ou de bureau. Son affectation dépend de son usage déclaré et des règles applicables, pas de sa position dans l'immeuble.
Le bail commercial s'applique-t-il automatiquement ? Il s'applique dès que les conditions légales sont réunies, quelle que soit la dénomination du contrat. Un contrat intitulé autrement peut être requalifié en bail commercial.