Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 11ème arrondissement : Bastille, Oberkampf, Faubourg Saint-Antoine (page 35)

Le 11ème arrondissement de Paris est le territoire des ateliers par excellence non pas au sens symbolique ou aspirationnel que ce mot peut revêtir dans des arrondissements plus premium comme le 6ème ou le 8ème, mais au sens le plus concret et le plus opérationnel du terme. Ici, l’atelier n’est pas une adresse qui confère une légitimité, ni un espace de prototypage tech comme dans le 5ème, ni un studio de création pour marques de luxe comme dans le 8ème c’est un outil de travail quotidien dont la tradition remonte à plusieurs siècles et dont la présence dans le tissu bâti de l’arrondissement est si profonde qu’elle constitue encore aujourd’hui la caractéristique immobilière la plus distinctive du 11ème dans le paysage parisien. Le faubourg Saint-Antoine la rue des ébénistes et des artisans du bois depuis le XVIIème siècle a structuré autour de lui un tissu de cours intérieures, de passages couverts et d’arrière-cours dont les ateliers constituent le parc de locaux d’activité artisanale le plus dense et le plus authentique de Paris intramuros. Cette tradition est aujourd’hui en tension la pression gastronomique et résidentielle qui s’est exercée sur le 11ème depuis vingt ans a absorbé une fraction significative de ces ateliers historiques dans des usages à plus haute valeur ajoutée, mais un stock encore important de locaux aux configurations artisanales remarquables reste disponible pour des porteurs de projet capables de les identifier avant leur conversion définitive. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce patrimoine artisanal unique avant qu’il ne disparaisse définitivement du marché.

Le faubourg Saint-Antoine et ses cours intérieures : un patrimoine artisanal unique à Paris

Des cours d'ébénistes aux configurations d'atelier introuvables ailleurs dans Paris intramuros : les cours intérieures accessibles par des passages couverts depuis le faubourg Saint-Antoine constituent un parc de locaux d'activité dont les configurations volumes généreux, accès indépendants depuis la rue, sols renforcés pour le matériel lourd, isolation phonique naturelle liée à l'enclavement dans la cour sont d'une qualité et d'une adaptabilité aux activités artisanales que les constructions plus récentes ne peuvent pas reproduire à des coûts raisonnables des locaux dont la valeur pour un ébéniste, un menuisier, un sellier ou un fabricant de mobilier est immédiatement perceptible et dont la rareté augmente chaque année avec leur absorption progressive par des usages gastronomiques ou résidentiels
Une tradition d'entraide et de transmission entre artisans du faubourg qui génère un marché invisible aux circuits ordinaires : dans le réseau des ébénistes et des artisans du bois qui travaillent encore dans les cours du faubourg Saint-Antoine, les locaux disponibles se transmettent quasi exclusivement de praticien à praticien un menuisier qui part à la retraite cède son atelier à l'apprenti d'un confrère, un ébéniste qui réduit son activité sous-loue sa cour à un jeune créateur de mobilier des transmissions dont l'information ne circule jamais publiquement et auxquelles Point de Vente accède via ses relations dans les associations de métiers du bois et de l'ameublement actives dans le 11ème
Une tension croissante entre la préservation artisanale et la pression gastronomique sur les cours du faubourg : la transformation gastronomique du 11ème exerce une pression croissante sur les cours du faubourg Saint-Antoine dont les propriétaires sont de plus en plus tentés de convertir les ateliers artisanaux en restaurants, en bars à vins ou en espaces événementiels dont la rentabilité locative est significativement supérieure une pression qui réduit chaque année le stock de locaux disponibles pour des activités artisanales et qui renforce la valeur des ateliers encore disponibles pour des porteurs de projet artisanaux
Des passages couverts aux droits de passage complexes qui imposent une vérification juridique préalable rigoureuse : dans le 11ème arrondissement dont de nombreux ateliers sont accessibles par des passages couverts ou des cours intérieures auxquels plusieurs propriétaires ou copropriétaires partagent les droits d'accès, la vérification préalable des droits de passage, des conditions d'utilisation des parties communes et des règles applicables aux livraisons et aux évacuations de déchets artisanaux est une étape juridique indispensable que Point de Vente réalise systématiquement avant toute recommandation
Des locaux d'activité dans le 11ème nord secteur Oberkampf et Charonne aux configurations plus récentes et aux usages plus diversifiés : au-delà du faubourg Saint-Antoine et de sa tradition ébéniste, le secteur nord du 11ème Oberkampf, Charonne, Saint-Maur offre des locaux d'activité dans des immeubles plus récents dont les configurations sont mieux adaptées aux activités numériques, créatives et de service des ateliers de tatouage, des studios de photographie, des ateliers de céramique dont les besoins en matière d'espace et d'équipements sont très différents de ceux des métiers du bois du faubourg

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche d'atelier dans le 11ème

Accès au réseau des artisans et des propriétaires de cours du faubourg Saint-Antoine : notre ancrage dans les associations de métiers du bois et de l'ameublement actives dans le 11ème nous permet d'être informés des disponibilités de cours et d'ateliers artisanaux avant toute mise en disponibilité officielle un avantage décisif dans un marché dont les meilleures opportunités disparaissent en quelques jours dans les réseaux professionnels
Vérification des droits de passage et des règles de copropriété dans les cours intérieures : analyse juridique complète des conditions d'accès, des droits de passage et des obligations liées à l'utilisation des cours intérieures du faubourg Saint-Antoine pour garantir l'absence de contraintes incompatibles avec votre activité avant tout engagement
Évaluation comparative entre les ateliers artisanaux du faubourg et les locaux d'activité plus récents du 11ème nord : analyse de l'adéquation entre la configuration de chaque type de local et vos besoins spécifiques d'activité pour vous aider à choisir entre le charme et les configurations généreuses des cours historiques et la modernité des locaux plus récents du secteur Oberkampf
Sécurisation complète du bail : vérification de la destination du local, des clauses relatives aux travaux d'aménagement dans les bâtiments anciens et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris