Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Viaduc des Arts, Bercy (page 9)

Le 12ème arrondissement de Paris propose pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une configuration de marché d’une richesse et d’une originalité architecturale que les arrondissements précédemment analysés dans cette série ne peuvent pas reproduire. Contrairement au 11ème voisin dont l’attractivité pour les locaux d’activité repose principalement sur le patrimoine artisanal des cours du faubourg Saint-Antoine, le 12ème offre quelque chose de structurellement différent non pas une tradition artisanale communautaire transmise de génération en génération mais une diversité d’infrastructures bâties d’une amplitude architecturale remarquable, dont chaque type génère des opportunités de locaux d’activité d’une nature très spécifique. Le Viaduc des Arts avec ses 64 arches dont la configuration architecturale unique accueille depuis les années 1990 des artisans d’art et des créateurs dans un cadre d’une visibilité et d’une légitimité culturelle incomparables, les anciens entrepôts de Bercy dont les volumes exceptionnels constituent des ressources logistiques et créatives d’un potentiel remarquable, et la zone d’activité de la Gare de Lyon dont la connectivité ferroviaire génère des besoins de locaux d’activité liés aux services aux voyageurs et à la logistique urbaine trois territoires aux identités si distinctes qu’ils constituent autant de marchés différents au sein du même arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette diversité architecturale et fonctionnelle le local le plus cohérent avec votre projet et vos besoins opérationnels.

Le Viaduc des Arts : un modèle d'intégration des ateliers d'artisanat d'art dans le paysage urbain

64 arches d'une configuration architecturale unique dont la voûte génère des volumes de travail d'une qualité lumineuse et spatiale incomparable : les arches du Viaduc des Arts offrent des espaces de travail dont la hauteur, la forme voûtée et l'orientation vers l'avenue Daumesnil génèrent des conditions de lumière naturelle et des volumes de travail d'une qualité architecturale que les locaux ordinaires ne peuvent pas reproduire des caractéristiques particulièrement appréciées des métiers de la création visuelle, de la restauration d'objets d'art et de la fabrication d'accessoires de mode dont la qualité du travail est directement liée à la qualité de l'environnement de production
Une communauté d'artisans d'art du Viaduc dont l'identité collective génère une prescription et une visibilité commerciales uniques : les artisans installés dans les arches du Viaduc des Arts bénéficient d'une identité collective et d'une visibilité commerciale que les ateliers isolés ne peuvent pas reproduire des clients qui déambulent le long de l'avenue Daumesnil et qui découvrent spontanément les ateliers sans démarche commerciale active de la part des artisans, une couverture médiatique régulière liée à la notoriété du lieu et un réseau de prescription entre artisans voisins dont la complémentarité génère des recommandations croisées d'une valeur commerciale significative
Des règles du gestionnaire du Viaduc qui encadrent précisément les activités admises et les standards de présentation : l'intégration dans la communauté des artisans du Viaduc des Arts est soumise aux règles du gestionnaire qui définit les activités admises dans les arches, les standards de présentation de la vitrine et les obligations de visibilité depuis la rue des contraintes que Point de Vente maîtrise et vérifie pour chaque porteur de projet envisageant une implantation dans ce périmètre avant toute démarche de candidature

Bercy et le secteur Gare de Lyon : deux marchés de locaux d'activité aux logiques très différentes

Les anciens entrepôts de Bercy et leurs volumes exceptionnels pour les activités nécessitant de grandes surfaces : les anciens entrepôts viticoles de Bercy dont certains ont été préservés de la reconversion en espaces gastronomiques offrent des volumes de travail d'une ampleur que les arrondissements plus centraux ne peuvent pas proposer à des coûts comparables des locaux dont les hauteurs sous plafond très importantes, les sols à très forte capacité de charge et les larges accès pour les livraisons constituent des atouts logistiques et créatifs d'une valeur particulière pour les activités de fabrication, de scénographie et de production artistique de grande dimension
Un secteur Gare de Lyon dont les besoins de locaux d'activité sont liés à la logistique du transport et des services aux voyageurs : dans le périmètre immédiat de la Gare de Lyon, une demande spécifique de locaux d'activité pour des prestataires de services aux voyageurs réparation de bagages, personnalisation d'accessoires de voyage, services de conciergerie et pour des opérateurs logistiques dont les activités sont directement liées au flux ferroviaire génère un marché de locaux d'activité d'une nature très différente de celle des ateliers artistiques du Viaduc ou des entrepôts de Bercy
Une avenue Daumesnil comme axe de visibilité commerciale d'une longueur et d'une fréquentation exceptionnelles : l'avenue Daumesnil avec ses 4 kilomètres de longueur et sa fréquentation piétonne et cyclable importante constitue pour les ateliers qui y donnent directement via les arches du Viaduc ou indirectement via des locaux en rez-de-chaussée un axe de visibilité commerciale d'une valeur particulière pour les activités dont la visibilité depuis la rue est un levier commercial important

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris