Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Alésia, Pernety (page 4)

Le 14ème arrondissement de Paris génère pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une réalité de marché d’une cohérence historique et culturelle que peu d’autres arrondissements parisiens peuvent revendiquer avec la même profondeur. Ici, la demande d’ateliers ne s’explique pas par un héritage industriel comme dans le 13ème, ni par une tradition artisanale communautaire comme dans le 11ème, ni par la proximité d’institutions académiques comme dans le 5ème elle s’explique par une tradition artistique d’une profondeur et d’une continuité historiques remarquables dont le rayonnement s’étend sur plus d’un siècle. Montparnasse fut pendant la première moitié du XXème siècle le quartier des artistes par excellence Modigliani, Soutine, Zadkine, Brancusi y ont travaillé dans des ateliers dont certains subsistent encore aujourd’hui sous des formes plus ou moins préservées et cette tradition a laissé dans le tissu bâti du 14ème une proportion d’ateliers d’artistes et de locaux d’activité créative très supérieure à celle observée dans des arrondissements comparables en taille et en densité résidentielle. Mais le 14ème contemporain n’est pas un musée de son passé artistique c’est un arrondissement en transformation dont le quartier Pernety en gentrification accélérée génère une demande nouvelle d’ateliers pour une génération de créateurs numériques, de designers et de photographes dont les besoins sont très différents de ceux des peintres et des sculpteurs qui ont fait la réputation artistique de Montparnasse. Cette coexistence d’un héritage artistique séculaire et d’une créativité contemporaine émergente fait du 14ème un marché d’ateliers d’une richesse et d’une authenticité que Point de Vente vous accompagne à explorer avec la précision et la connaissance terrain qu’il exige.

L'héritage artistique de Montparnasse et son impact concret sur le marché des ateliers

Des ateliers d'artistes historiques dont la transmission constitue des opportunités d'une rareté et d'une valeur exceptionnelles : dans le périmètre de Montparnasse dont certaines rues rue Campagne-Première, villa d'Alésia, cité Bauer conservent des ateliers construits spécifiquement pour des artistes au début du XXème siècle avec des verrières orientées nord, des volumes généreux et des accès permettant l'entrée de grandes œuvres, la transmission de ces locaux constitue des opportunités d'une rareté absolue dont l'information ne circule jamais publiquement des ateliers dont la valeur patrimoniale et la qualité architecturale sont incomparables et dont Point de Vente est souvent le premier informé via son réseau dans la communauté artistique du 14ème
Une tradition de transmission entre artistes qui rend le marché invisible aux porteurs de projet extérieurs à la communauté : dans le 14ème arrondissement dont la communauté artistique est d'une cohésion et d'une interconnexion remarquables, les ateliers disponibles se transmettent entre artistes via des réseaux de confiance très fermés un peintre qui part enseigner à l'étranger sous-loue son atelier à un sculpteur recommandé par un confrère, un photographe qui change d'activité cède son studio à un jeune créateur issu de la même école des circuits de transmission que Point de Vente pénètre via ses relations avec les associations d'artistes et les galeries actives dans le 14ème
Des verrières d'ateliers d'artistes comme critère différenciant d'une valeur professionnelle immédiate : les ateliers du 14ème construits avec des verrières orientées nord selon la tradition des ateliers d'artistes parisiens constituent pour les peintres, les sculpteurs et les photographes dont le travail nécessite une lumière naturelle stable et diffuse des locaux d'une qualité de travail incomparable une caractéristique architecturale dont la valeur professionnelle est immédiatement perceptible par les créateurs qui connaissent l'impact de la lumière naturelle sur la qualité de leur production

Le 14ème contemporain : Pernety et la nouvelle génération de locaux d'activité créative

Un quartier Pernety en gentrification dont la demande de locaux d'activité pour les créateurs numériques est en progression rapide : la transformation accélérée du quartier Pernety attire une nouvelle génération de créateurs numériques, de designers UX et de consultants créatifs dont la demande de locaux d'activité est en progression dans un secteur encore peu dense en espaces de travail adaptés à ces activités des porteurs de projet dont les besoins connexion fibre très haut débit, espaces lumineux et modulables, ambiance créative sont très différents de ceux des artistes plasticiens historiques du périmètre Montparnasse mais qui trouvent dans le 14ème une combinaison d'accessibilité tarifaire et d'atmosphère créative qu'ils ne retrouvent pas dans les arrondissements plus centraux
Des studios de photographie dans le 14ème un segment de marché en tension entre demande croissante et offre limitée : la présence dans le 14ème d'une communauté de photographes professionnels héritière de la tradition photographique de Montparnasse génère une demande de studios photo lumière naturelle zénithale, fond blanc ou gris intégré, alimentation électrique pour les flashs de studio dont l'offre reste structurellement insuffisante dans l'arrondissement malgré une demande en progression liée à la densification des activités créatives et publicitaires dans le périmètre
Une proximité avec Montrouge et Malakoff qui génère des opportunités de solutions mixtes pour les activités nécessitant plus d'espace : pour les porteurs de projet dont les besoins de surface dépassent ce que le 14ème peut offrir à des niveaux de loyer raisonnables, la proximité immédiate de Montrouge et de Malakoff dont les zones d'activités offrent des locaux de grande surface à des conditions très favorables permet des solutions mixtes : un atelier principal en première couronne pour la production et un espace de réception et de présentation dans le 14ème pour la relation client une stratégie que Point de Vente analyse pour chaque porteur de projet dont les besoins excèdent les capacités disponibles dans l'arrondissement

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris

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Le 14ème contemporain : Pernety et la nouvelle génération de locaux d'activité créative

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