Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 15ème arrondissement : Convention, Balard, Vaugirard (page 12)

Le 15ème arrondissement de Paris aborde le marché des ateliers et locaux d’activité sous un angle que les arrondissements précédemment analysés dans cette série n’ont pas encore traité celui du pragmatisme résidentiel. Ni la profondeur historique artistique du 14ème, ni la richesse patrimoniale des cours du 11ème, ni la diversité multiculturelle du 13ème ne constituent ici le moteur de la demande de locaux d’activité dans le 15ème, c’est la réalité démographique brute d’un arrondissement de 240 000 habitants qui génère une demande de services artisanaux de proximité d’une intensité et d’une régularité structurelles incomparables. Les cordonniers, les tailleurs, les couturières, les réparateurs d’électroménager et les artisans de la retouche dont les ateliers servent quotidiennement la population résidentielle massive du 15ème constituent le tissu le plus dense et le plus stable de demande de locaux d’activité artisanale de tout Paris des activités dont la clientèle est non pas une communauté professionnelle ou culturelle particulière mais la population résidentielle permanente de l’arrondissement, d’une fidélité et d’une récurrence que les activités orientées vers des clientèles plus volatiles ne peuvent pas reproduire avec la même constance. Au-delà de cette demande de services artisanaux de proximité, le 15ème offre dans son secteur Balard une réalité de marché très différente celle d’un nouveau quartier tertiaire dont la densification progressive génère une demande de locaux d’activité pour des prestataires de services aux entreprises d’un profil très différent des artisans de service aux particuliers qui dominent le reste de l’arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché dense et diversifié le local le plus cohérent avec votre activité.

Pourquoi le 15ème est le marché de locaux d'activité de services aux particuliers le plus solide de Paris

Une population de 240 000 habitants qui génère une demande de services artisanaux de proximité d'une solidité structurelle annuelle incomparable : aucun autre arrondissement parisien ne peut offrir à un artisan de service cordonnier, tailleur, électricien, plombier, réparateur une base de clientèle résidentielle d'une taille comparable à celle du 15ème 240 000 habitants permanents dont les besoins de services artisanaux quotidiens génèrent une activité régulière sur 52 semaines par an, indépendamment des saisons touristiques, des tendances gastronomiques ou des cycles économiques qui fragilisent les activités moins ancrées dans les besoins quotidiens des résidents
Une densité de familles avec enfants qui génère des besoins de services artisanaux spécifiques d'une intensité particulière : le 15ème arrondissement dont la proportion de familles avec enfants est parmi les plus élevées de Paris génère une demande d'ateliers de réparation de jouets, de retouche de vêtements d'enfants, de cordonnerie spécialisée dans les chaussures orthopédiques pour enfants et d'autres services artisanaux liés aux besoins spécifiques des familles d'une intensité structurelle que les arrondissements à population plus jeune et plus mobile ne peuvent pas reproduire avec la même constance
Des loyers de locaux d'activité encore accessibles malgré la densité commerciale et résidentielle de l'arrondissement : malgré sa taille et sa densité démographique exceptionnelles, le 15ème arrondissement maintient des loyers de locaux d'activité artisanale à des niveaux encore raisonnables pour des artisans de services aux particuliers dont les marges ne permettent pas d'absorber les loyers premium des arrondissements plus centraux une accessibilité tarifaire liée à l'abondance relative de l'offre dans un arrondissement de 8,5 km² et qui fait du 15ème l'un des rares arrondissements centraux où un artisan de services peut s'installer sans compromettre sa rentabilité dès le premier mois

Le secteur Balard et la nouvelle demande de locaux d'activité tertiaire

Un nouveau quartier tertiaire dont la densification génère une demande de prestataires de services aux entreprises en progression : l'installation du ministère de la Défense et la densification tertiaire du secteur Balard ont généré une demande nouvelle de locaux d'activité pour des prestataires de services aux entreprises imprimeurs, graphistes, mainteneurs informatiques, traiteurs d'entreprise dont le profil est très différent de celui des artisans de services aux particuliers qui dominent le reste du 15ème et qui génèrent des besoins en termes de surface, d'équipements et de configuration de local très spécifiques
Une accessibilité logistique au périphérique ouest qui distingue le secteur Balard des autres secteurs de l'arrondissement : la position du secteur Balard en bordure du périphérique ouest offre aux activités de service aux entreprises une accessibilité logistique significativement meilleure que le reste du 15ème des conditions de livraison et d'approvisionnement facilitées pour les prestataires dont les activités nécessitent des échanges réguliers de matériaux ou d'équipements avec des plateformes logistiques en périphérie
Des locaux d'activité dans les programmes récents du secteur Balard aux standards techniques actuels : les programmes immobiliers récents du secteur Balard offrent des locaux d'activité dont les installations techniques alimentation électrique renforcée, fibre très haut débit, conformité incendie aux normes les plus récentes répondent aux exigences des prestataires de services aux entreprises dont les activités sont technologiquement avancées, contrairement aux locaux d'activité dans le bâti plus ancien du reste du 15ème dont les mises aux normes techniques peuvent nécessiter des investissements préalables significatifs

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris