Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 16ème arrondissement : Passy, Auteuil, Trocadéro (page 20)

Le 16ème arrondissement de Paris génère pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une logique de marché d’une exclusivité et d’une discrétion qui le distinguent radicalement du 15ème voisin. Contrairement au 15ème dont la puissance démographique de 240 000 habitants garantit aux artisans de services une clientèle résidentielle massive et permanente accessible à des loyers encore raisonnables, le 16ème impose une réalité très différente celle d’un arrondissement dont la vocation résidentielle quasi exclusive et le tissu commercial très limité génèrent une offre de locaux d’activité d’une rareté structurelle absolue, mais dont la clientèle résidentielle d’un pouvoir d’achat exceptionnel justifie pour les artisans qui parviennent à s’y installer des niveaux de rémunération et une qualité de portefeuille client sans équivalent dans les arrondissements voisins. Dans le 16ème, un atelier n’est pas un outil de production de masse c’est un espace de travail discret et confidentiel depuis lequel un artisan d’exception sert une clientèle dont les exigences sont celles des meilleurs hôtels particuliers du monde et dont la fidélité, une fois gagnée, génère des recommandations dans un réseau social d’une influence et d’une valeur commerciale que les artisans installés dans des arrondissements plus accessibles ne peuvent pas atteindre. Les tapissiers et les décorateurs d’intérieur qui restaurent les appartements Napoléon III de l’avenue Foch, les couturières et les modistes dont les ateliers servent les résidentes les plus élégantes de Passy, les horlogers et les joailliers dont les ateliers de réparation sont recommandés de résidence en résidence dans les immeubles de standing de l’avenue Victor Hugo autant d’artisans dont la présence dans le 16ème répond à une nécessité de proximité avec une clientèle d’une valeur et d’une exigence incomparables. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce marché d’une fermeture et d’une sélectivité exceptionnelles.

La réalité économique d'un atelier dans le 16ème : ce que les loyers élevés ne disent pas

Un panier moyen client parmi les plus élevés de Paris qui justifie des loyers de locaux d'activité supérieurs aux autres arrondissements : dans le 16ème arrondissement dont les résidents comptent parmi les plus fortunés de France, le panier moyen des commandes passées aux artisans locaux est d'une amplitude très supérieure à celle observée dans des arrondissements à clientèle moins aisée une restauration de mobilier ancien facturée plusieurs milliers d'euros, une robe de haute couture dont le prix de la retouche dépasse ce que la même intervention coûterait dans le 15ème, un service horloger dont la valeur des pièces confiées impose des standards d'assurance et de sécurité qui se reflètent dans les tarifs pratiqués autant de réalités économiques qui peuvent justifier un loyer de local d'activité plus élevé si le volume de chiffre d'affaires généré par la clientèle résidentielle premium du 16ème le permet
Une fidélité client d'une profondeur et d'une récurrence intergénérationnelles dans le 16ème : dans un arrondissement dont les résidents transmettent leurs adresses d'artisans de génération en génération la couturière de la mère devient la couturière de la fille, le tapissier qui a restauré les fauteuils de l'appartement familial intervient vingt ans plus tard pour les enfants qui ont hérité du même mobilier la fidélité client d'un artisan bien établi dans le 16ème prend une dimension intergénérationnelle d'une valeur commerciale considérable qui dépasse très largement celle d'une clientèle plus mobile et moins attachée à ses prestataires de proximité
Une discrétion absolue des locaux d'activité comme exigence non négociable dans le contexte résidentiel premium du 16ème : dans le 16ème arrondissement dont les copropriétés exercent un contrôle d'une rigueur exceptionnelle sur l'esthétique et les nuisances des activités exercées dans les locaux en rez-de-chaussée ou en sous-sol, un atelier artisanal dont l'activité génère des nuisances visuelles, sonores ou olfactives perceptibles depuis les parties communes ou la voie publique est incompatible avec les règlements intérieurs de la majorité des immeubles de l'arrondissement une contrainte que Point de Vente vérifie systématiquement pour chaque local proposé en évaluant la compatibilité entre votre activité et les exigences spécifiques de la copropriété concernée

Trois voies d'accès aux locaux d'activité dans le 16ème que Point de Vente maîtrise

La reprise d'un atelier établi avec sa clientèle transmise la voie d'accès la plus rapide et la plus sûre au marché du 16ème : dans un arrondissement dont les artisans qui réussissent restent de nombreuses années avant de partir à la retraite, la reprise d'un atelier avec son portefeuille client transmis constitue la stratégie d'implantation la plus efficace un tapissier qui cède son atelier après quarante ans d'activité dans le 16ème transmet avec son local une clientèle dont la valeur commerciale peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires immédiatement disponible et dont la fidélité au prestataire de proximité est suffisamment forte pour survivre à un changement d'exploitant si la transition est bien gérée Point de Vente accompagne les repreneurs dans l'identification de ces opportunités rares, l'évaluation précise de la valeur du portefeuille client transmis et la sécurisation de la transition avec l'artisan cédant
L'identification de locaux disponibles dans les immeubles mixtes tertiaires-résidentiels du village d'Auteuil : dans le village d'Auteuil dont l'identité commerciale de proximité génère un tissu de petits commerces et de services artisanaux plus dense que dans le reste du 16ème, des locaux d'activité de petite surface sont disponibles occasionnellement à des niveaux de loyer encore accessibles pour des artisans dont la clientèle résidentielle est concentrée dans le périmètre Point de Vente accède à ces disponibilités via son réseau de gestionnaires d'immeubles et de propriétaires actifs dans le village d'Auteuil avant toute diffusion publique
La sous-location partielle d'ateliers existants comme mode d'entrée progressif dans le marché du 16ème : pour les artisans dont l'activité ne nécessite pas un atelier exclusif à temps plein, la sous-location partielle d'un atelier existant auprès d'un confrère déjà établi dans le 16ème constitue une voie d'entrée progressive dans le marché de l'arrondissement qui permet de construire une clientèle résidentielle locale avant de s'engager dans un bail commercial exclusif Point de Vente identifie ces opportunités de sous-location via son réseau dans les associations professionnelles d'artisans actives dans le 16ème

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris