Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 17ème arrondissement : Batignolles, Ternes, Épinettes (page 30)

Le 17ème arrondissement de Paris aborde le marché des ateliers et locaux d’activité sous un angle d’une originalité particulière dans cette série celui d’un arrondissement dont la dualité interne génère non pas deux marchés superposés comme dans beaucoup d’arrondissements parisiens, mais deux trajectoires commerciales aux vitesses et aux dynamiques si différentes qu’elles définissent des stratégies d’implantation pour les artisans et les créateurs qui varient autant selon le secteur ciblé que selon le type d’activité envisagé. Dans le 17ème sud le secteur Ternes et Wagram dont la vocation résidentielle premium est comparable à celle du 16ème voisin le marché des locaux d’activité obéit à des logiques de rareté, de discrétion et de valeur client très proches de celles analysées pour le 16ème, avec la même primauté de la transmission entre praticiens et la même exigence de compatibilité avec des copropriétés d’un standing élevé. Mais dans le 17ème nord les Batignolles et les Épinettes dont la transformation gastronomique et résidentielle est en cours mais non encore achevée le marché des locaux d’activité offre quelque chose de radicalement différent et de beaucoup plus ouvert : des locaux d’activité aux configurations généreuses héritées du passé industriel et artisanal de ce secteur, à des niveaux de loyer encore accessibles pour des artisans et des créateurs dont les activités s’inscrivent dans la dynamique de transformation du quartier. Ce décalage entre le 17ème sud premium et le 17ème nord en transition génère dans le même arrondissement un spectre d’opportunités d’une amplitude remarquable que Point de Vente vous accompagne à explorer avec la précision qu’il requiert.

Ce que le 17ème nord offre aux artisans et créateurs que le 17ème sud ne peut pas reproduire

Des anciens locaux d'activité industrielle et artisanale du secteur Épinettes aux configurations généreuses encore disponibles à des conditions favorables : le secteur des Épinettes dont le passé industriel et artisanal a généré un stock de locaux aux hauteurs sous plafond importantes, aux sols résistants aux charges lourdes et aux accès larges pour les livraisons constitue pour les artisans et les fabricants dont les activités nécessitent de l'espace et des configurations logistiques que le bâti haussmannien ne peut pas offrir une ressource d'une valeur particulière des locaux encore disponibles à des niveaux de loyer très inférieurs à ceux observés dans des arrondissements aux configurations comparables, et dont la valeur va progresser avec la densification gastronomique et résidentielle en cours dans le secteur
Une énergie collective des Batignolles qui valorise la présence d'ateliers de création visible dans le tissu commercial du quartier : la transformation des Batignolles en destination gastronomique et créative génère autour des artères principales du quartier une clientèle de promeneurs et de consommateurs gastronomiques dont la curiosité et l'ouverture aux découvertes créatives sont très élevées des ateliers ouverts au public, des studios de céramique dont la vitrine donne sur la rue, des ateliers de sérigraphie ou de maroquinerie artisanale visibles depuis le trottoir bénéficient dans ce contexte d'une visibilité commerciale spontanée d'une valeur croissante avec la montée en puissance de la notoriété gastronomique et créative du quartier
Un différentiel de loyer entre le 17ème nord et les arrondissements voisins qui représente une fenêtre d'opportunité encore ouverte : les locaux d'activité du secteur Batignolles-Épinettes sont encore loués à des niveaux inférieurs de 20 à 35% à ceux pratiqués dans le 9ème ou le 10ème pour des configurations comparables un différentiel qui va se réduire progressivement avec la transformation gastronomique et résidentielle du secteur et qui représente pour les artisans et les créateurs qui s'y positionnent maintenant une opportunité d'accès à des conditions que le marché ne permettra plus dans quelques années

Ce que le 17ème sud offre aux artisans de services premium que peu d'autres arrondissements peuvent reproduire

Une clientèle résidentielle du secteur Ternes-Wagram d'un pouvoir d'achat et d'une exigence comparables au 16ème mais avec une accessibilité tarifaire légèrement supérieure : dans le 17ème sud dont la clientèle résidentielle est d'un standing très élevé sans atteindre l'exclusivité absolue du 16ème, les artisans de services premium tapissiers, couturiers, joailliers, horlogers trouvent une combinaison de clientèle très aisée et de loyers légèrement plus accessibles que dans le 16ème qui peut améliorer significativement l'équilibre économique de leur exploitation sans sacrifier la qualité et le pouvoir d'achat de leur portefeuille client
Le marché de Lévis comme générateur de flux commercial et de visibilité pour les artisans alimentaires et les prestataires de services : dans le périmètre du marché couvert de Lévis dont la fréquentation est d'une régularité et d'une qualité gastronomique remarquables, les artisans de services traiteurs, chocolatiers, confiseurs dont l'activité est liée à la culture alimentaire et gastronomique du marché bénéficient d'une visibilité et d'une prescription commerciale d'une efficacité particulière auprès d'une clientèle habituée à fréquenter le marché pour ses produits d'exception et qui transfère naturellement cette confiance aux artisans du périmètre
Des immeubles haussmanniens du 17ème sud dont les règlements de copropriété sont moins restrictifs que ceux du 16ème sur certaines activités artisanales : si les copropriétés du 17ème sud sont d'une exigence élevée sur les nuisances, elles acceptent généralement un spectre d'activités artisanales légèrement plus large que celles du 16ème des activités générant un flux de clientèle modéré, des livraisons peu fréquentes et des nuisances sonores limitées peuvent être compatibles avec des immeubles du secteur Ternes qui refuseraient ces mêmes activités dans le 16ème voisin une réalité que Point de Vente vérifie au cas par cas pour chaque local et chaque activité avant toute recommandation

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris