Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 18ème arrondissement : Montmartre, Clignancourt, La Chapelle (page 24)

Le 18ème arrondissement de Paris constitue dans le marché des ateliers et locaux d’activité un territoire d’une complexité et d’une richesse qui surpassent en amplitude tout ce que les arrondissements précédemment analysés dans cette série peuvent offrir. Ce n’est pas une question de prestige ou de niveau de loyer c’est une question de diversité absolue des configurations disponibles et des profils d’activité que chaque secteur de l’arrondissement peut accueillir avec une pertinence commerciale différente. Là où le 17ème proposait une dualité nord-sud lisible et gérable, le 18ème superpose des logiques de marché d’une hétérogénéité qui dépasse la simple opposition entre deux secteurs la Butte Montmartre avec sa tradition d’ateliers d’artistes dont la réputation mondiale génère une demande de locaux d’une sélectivité et d’une rareté absolues, les marchés aux puces de Clignancourt avec leur écosystème unique de brocanteurs, de restaurateurs d’antiquités et de négociants en mobilier dont les besoins de locaux d’activité sont d’une spécificité commerciale que seul ce périmètre parisien peut satisfaire, et le secteur La Chapelle avec ses anciens locaux industriels aux configurations logistiques exceptionnelles dont la revalorisation progressive liée aux projets du Grand Paris génère des opportunités d’implantation d’un rapport qualité-prix encore très favorable. Ces trois territoires aux identités si distinctes coexistent dans le même arrondissement et constituent autant de marchés dont la compréhension précise conditionne la pertinence de toute décision d’implantation. Point de Vente vous accompagne pour décoder cette complexité avec la précision et le réseau qu’elle impose.

La Butte Montmartre : le marché des ateliers d'artistes le plus mythique et le plus fermé de Paris

Une tradition d'ateliers d'artistes construits spécifiquement pour la création picturale dont la rareté s'accentue chaque décennie : la Butte Montmartre conserve dans son tissu bâti un stock d'ateliers construits au XIXème et au début du XXème siècle spécifiquement pour accueillir des artistes cités d'artistes, villas avec ateliers à verrière, appartements-ateliers aux volumes généreux orientés nord dont la disponibilité est d'une rareté absolue et dont la transmission se fait quasi exclusivement entre artistes via des réseaux personnels très fermés des locaux dont la valeur patrimoniale, la qualité lumineuse et l'histoire artistique génèrent une demande permanente d'une intensité qui rend chaque disponibilité immédiatement disputée entre des artistes dont la liste d'attente peut s'étendre sur plusieurs années
Des contraintes ABF d'une sévérité particulière sur la Butte qui limitent les activités génératrices de nuisances : dans le périmètre classé de la Butte Montmartre dont chaque modification extérieure est soumise à l'accord préalable de l'ABF, les activités artisanales générant des nuisances visibles depuis la voie publique enseignes artisanales, dépôt de matériaux en façade, ventilation apparente sont soumises à des contraintes réglementaires particulièrement strictes que Point de Vente anticipe et intègre dans son évaluation de chaque local avant toute recommandation
Un tourisme mondial qui génère pour les ateliers d'artistes ouverts au public une visibilité commerciale exceptionnelle : les quinze millions de visiteurs annuels de Montmartre constituent pour les artistes dont les ateliers sont ouverts à la visite et à la vente directe une clientèle de passage d'une intensité saisonnière remarquable des ateliers-boutiques dont la double fonction de production et de vente au public génère des modèles économiques très différents de ceux des ateliers fermés au public et qui imposent des configurations de local vitrine sur rue, espace de réception des visiteurs distinct de l'espace de production que Point de Vente identifie précisément pour chaque porteur de projet

Clignancourt : un écosystème de locaux d'activité lié aux marchés aux puces impossible à reproduire ailleurs

Des entrepôts et dépôts de brocanteurs aux configurations logistiques très spécifiques que seul le périmètre Clignancourt peut offrir : dans le périmètre des marchés aux puces de Saint-Ouen, les brocanteurs, les restaurateurs de mobilier ancien et les négociants en antiquités génèrent une demande de locaux d'activité d'une spécificité absolue des dépôts de grande surface pour le stockage rotatif d'un stock de mobilier et d'objets de grande dimension, des ateliers de restauration équipés pour le traitement du bois, du métal et des textiles anciens, des espaces de tri et de reconditionnement dont l'organisation logistique est dictée par le rythme hebdomadaire des marchés des configurations de locaux que seul le périmètre Clignancourt peut offrir dans un contexte commercial qui leur donne tout leur sens
Un marché de locaux d'activité dont les transmissions sont entièrement internes à la communauté des marchands aux puces : dans l'écosystème très fermé des marchands aux puces de Clignancourt, les locaux d'activité dépôts, ateliers de restauration, espaces de stockage se transmettent quasi exclusivement entre membres de la communauté via des réseaux familiaux et professionnels d'une opacité totale pour les porteurs de projet extérieurs des opportunités auxquelles Point de Vente accède via ses relations dans les syndicats de marchands aux puces et les associations professionnelles du secteur antiquités et brocante actives dans le 18ème
Des niveaux de loyer très accessibles dans le périmètre Clignancourt qui reflètent encore l'identité populaire du secteur : contrairement aux arrondissements dont la transformation gastronomique a aligné les loyers des locaux d'activité sur ceux des arrondissements voisins plus premium, le périmètre Clignancourt maintient des niveaux de loyer pour les locaux d'activité artisanale qui reflètent encore l'identité populaire et commerciale du secteur une accessibilité tarifaire qui fait du périmètre Clignancourt l'une des dernières opportunités intramuros d'installation à coût raisonnable pour des activités de stockage et de restauration nécessitant de grandes surfaces

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris