Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 1er arrondissement : Louvre, Châtelet, Les Halles (page 7)

Trouver un atelier ou un local d’activité dans le 1er arrondissement de Paris répond à une logique professionnelle d’une précision particulière celle des artisans, des créateurs et des prestataires de services dont l’activité nécessite une implantation au cœur de la capitale pour servir une clientèle institutionnelle, touristique ou commerciale d’une densité et d’une qualité que seul le centre de Paris peut offrir. Dans le 1er arrondissement, un atelier n’est pas simplement un espace de travail c’est une adresse dont la centralité génère une proximité immédiate avec les institutions culturelles, les grandes enseignes commerciales et les opérateurs touristiques qui constituent la clientèle naturelle des artisans et des prestataires installés dans ce périmètre exceptionnel. Les restaurateurs du Palais-Royal qui ont besoin d’un laboratoire de préparation culinaire à proximité de leur établissement, les joailliers et les horlogers qui gravitent autour du marché du Louvre et dont les ateliers de réparation et de création nécessitent une localisation centrale, les prestataires événementiels qui organisent des réceptions dans les institutions du 1er et qui cherchent un espace de stockage et de préparation à proximité immédiate autant de profils professionnels dont la demande d’ateliers et de locaux d’activité dans le 1er arrondissement est structurelle et permanente. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché très fermé le local le plus adapté à votre activité.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un atelier ou local d'activité dans le 1er arrondissement

Une demande structurellement excédentaire par rapport à une offre très limitée par la pression commerciale et résidentielle : dans le 1er arrondissement dont chaque mètre carré est disputé entre des usages commerciaux premium, résidentiels et institutionnels d'une valeur exceptionnelle, les locaux disponibles pour un usage d'atelier ou d'activité artisanale sont d'une rareté absolue des disponibilités qui résultent presque exclusivement de réorganisations internes d'entreprises établies depuis plusieurs années dans l'arrondissement
Des sous-sols et arrière-locaux aux configurations très variables selon le type d'immeuble : le bâti du 1er arrondissement immeubles haussmanniens, bâtiments administratifs, galeries commerciales génère des locaux d'activité aux configurations très hétérogènes en termes de hauteur sous plafond, d'accès et de ventilation dont l'adéquation avec chaque type d'activité doit être vérifiée avec précision avant tout engagement
Des contraintes réglementaires du secteur sauvegardé qui encadrent certaines activités artisanales : dans le 1er arrondissement entièrement classé, les activités artisanales dont l'exercice génère des nuisances visuelles, sonores ou olfactives visibles depuis la voie publique sont soumises à des autorisations préalables dont Point de Vente vérifie la faisabilité avant toute recommandation
Des niveaux de loyer parmi les plus élevés de Paris pour des locaux d'activité : la pression foncière exceptionnelle du 1er génère des loyers de locaux d'activité qui figurent parmi les plus élevés de Paris intramuros une réalité qui impose une analyse rigoureuse de la valeur économique réelle de la centralité pour chaque type d'activité avant tout engagement
Des conditions d'accès livraison et approvisionnement strictement réglementées : dans le 1er arrondissement dont les zones piétonnes et les horaires de circulation des véhicules de livraison sont très précisément réglementés, les conditions d'approvisionnement en matières premières ou de livraison de productions constituent une contrainte logistique critique à vérifier selon la nature de votre activité

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche d'atelier ou local d'activité dans le 1er arrondissement

Accès aux disponibilités via notre réseau de propriétaires et de gestionnaires d'immeubles institutionnels du 1er : dans un arrondissement où les locaux d'activité disponibles ne font jamais l'objet d'annonces publiques, notre réseau de propriétaires, de gestionnaires d'immeubles et de syndics actifs dans le 1er nous permet d'identifier les disponibilités avant toute mise en disponibilité officielle
Vérification de la conformité réglementaire selon la nature de l'activité envisagée : analyse des autorisations nécessaires pour chaque type d'activité artisanale dans le secteur sauvegardé du 1er et évaluation de la compatibilité avec les règlements de copropriété et les restrictions d'usage des locaux proposés
Évaluation des conditions logistiques selon les besoins spécifiques de votre activité : analyse des horaires de livraison autorisés, des gabarits de véhicules admis dans les rues adjacentes et des contraintes de circulation dans les zones piétonnes du 1er pour garantir la compatibilité avec vos besoins opérationnels
Sécurisation complète du bail : vérification de chaque clause du bail commercial, analyse de la destination du local par rapport à votre activité et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris