Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 20ème arrondissement : Belleville, Ménilmontant, Père-Lachaise (page 19)

Le 20ème arrondissement de Paris clôt cette série consacrée aux ateliers et locaux d’activité par arrondissement en proposant ce que beaucoup d’artisans et de créateurs qui ont cherché un atelier à Paris intramuros sans succès finissent par identifier comme leur meilleure opportunité non pas un second choix par défaut mais une destination d’implantation dont les avantages spécifiques justifient pleinement le choix délibéré de cet arrondissement plutôt que d’un arrondissement plus central ou plus reconnu. Ce qui distingue fondamentalement le 20ème des dix-neuf arrondissements précédemment analysés dans cette série, c’est l’authenticité de sa tradition d’accueil des artistes et des artisans une tradition qui n’est pas le résultat d’une politique culturelle municipale ni d’une transformation gastronomique récente importée par une population branchée, mais une réalité sociologique et historique d’une profondeur qui remonte à la fin du XIXème siècle et dont la continuité jusqu’à aujourd’hui constitue le fondement le plus solide et le plus durable de l’attractivité du 20ème pour les porteurs de projet artisanaux et créatifs. Belleville est l’un des rares quartiers parisiens dont la tradition d’accueil des artistes est aussi ancienne et aussi ininterrompue que celle de Montmartre dans le 18ème, mais sans la touristification qui a progressivement transformé la Butte en destination de consommation culturelle plutôt qu’en lieu de production artistique authentique. Dans le 20ème, les ateliers sont encore des lieux de travail réels des espaces où des artisans et des créateurs produisent, expérimentent et inventent dans une atmosphère de liberté et d’authenticité que les arrondissements plus institutionnalisés ne peuvent plus offrir. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce marché d’une authenticité et d’une richesse exceptionnelles.

Belleville et sa tradition d'ateliers d'artistes : une authenticité que Montmartre n'a plus

Des cours et des impasses de Belleville dont la configuration d'ateliers d'artistes est comparable aux cours historiques du 11ème mais dans un contexte de pression locative encore très favorable : Belleville conserve dans son tissu urbain un stock remarquable de cours intérieures, d'impasses et d'anciens ateliers d'artisans accessibles depuis les rues principales par des passages discrets dont les configurations volumes généreux, lumière naturelle abondante, isolement phonique naturel lié à l'enclavement dans la cour sont particulièrement bien adaptées aux activités de création artistique et artisanale nécessitant tranquillité et espace des locaux dont les configurations sont comparables à celles des cours du faubourg Saint-Antoine dans le 11ème mais dont les niveaux de loyer restent encore significativement inférieurs, reflétant un décalage de notoriété que le marché va progressivement corriger
Une communauté d'artistes de Belleville dont la solidarité et les événements collectifs génèrent une visibilité commerciale d'un type unique à Paris : les Portes Ouvertes des Ateliers de Belleville l'événement annuel pendant lequel les artistes du quartier ouvrent simultanément leurs ateliers au public constituent pour les artistes membres de la communauté une vitrine commerciale d'une efficacité et d'une portée que les ateliers isolés des arrondissements premium ne peuvent pas reproduire des milliers de visiteurs qui découvrent en une journée l'ensemble de la production artistique d'un quartier et qui constituent une clientèle d'acquisition d'œuvres d'une qualité et d'un volume remarquables pour les artistes participants
Une infrastructure de services aux artistes fournisseurs de matériaux, encadreurs, tireurs photos encore très présente dans le tissu commercial de Belleville : contrairement aux arrondissements dont la transformation gastronomique a évincé progressivement les fournisseurs de matériaux artistiques au profit de restaurants et de bars, Belleville conserve encore un tissu de fournisseurs de matériaux pour artistes, d'encadreurs professionnels et de prestataires techniques dont la proximité réduit considérablement les temps et les coûts d'approvisionnement pour les créateurs implantés dans le quartier une infrastructure de soutien à la création artistique d'une valeur pratique qui disparaît progressivement de la plupart des autres arrondissements parisiens

Ménilmontant et le secteur Pyrénées : deux marchés de locaux d'activité aux dynamiques distinctes

Un secteur Ménilmontant dont la transformation gastronomique génère une demande de locaux d'activité pour des prestataires de la scène culinaire créative : la densification de la scène gastronomique créative de l'axe Ménilmontant génère une demande croissante de locaux d'activité pour des prestataires qui servent directement cette scène laboratoires de pâtisserie artisanale, ateliers de fabrication de mobilier de restaurant, studios de photographie culinaire, imprimeurs de menus et de supports de communication gastronomique des activités dont la demande est directement liée à la progression de la notoriété gastronomique du secteur et dont les besoins de locaux sont encore satisfaits à des niveaux de loyer très accessibles
Un secteur Pyrénées-Saint-Blaise en renouvellement urbain dont les locaux d'activité récents offrent des standards techniques actuels à des niveaux de loyer très compétitifs : le renouvellement urbain en cours dans le secteur Saint-Blaise génère de nouveaux locaux commerciaux et d'activité aux standards techniques actuels conformité incendie récente, accessibilité PMR, alimentation électrique dimensionnée pour des équipements modernes à des niveaux de loyer encore très inférieurs à ceux pratiqués dans des arrondissements aux standards comparables une opportunité particulièrement précieuse pour les activités numériques et créatives dont les exigences techniques sont élevées mais dont les budgets ne permettent pas les loyers des arrondissements tertiaires plus centraux
Une diversité culturelle du 20ème qui génère des activités artisanales d'une originalité unique dans le paysage parisien : le cosmopolitisme authentique du 20ème communautés africaine, asiatique, arménienne, maghrébine dont la présence est ancienne et profonde génère des activités artisanales d'une diversité culturelle que les arrondissements plus homogènes ne peuvent pas reproduire des ateliers de couture de vêtements traditionnels, des studios de tatouage aux influences culturelles multiples, des ateliers de fabrication d'instruments de musique du monde, des espaces de production de bijoux aux traditions artisanales non européennes autant d'activités dont le 20ème constitue l'environnement commercial naturel et dont la clientèle communautaire génère une base de chiffre d'affaires d'une solidité et d'une récurrence remarquables

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris