Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 2ème arrondissement : Sentier, Bourse, Montorgueil (page 17)

Le 2ème arrondissement de Paris occupe dans le marché des ateliers et locaux d’activité une position d’une spécificité historique que peu d’autres arrondissements parisiens peuvent revendiquer avec la même légitimité. Là où le 1er arrondissement génère une demande d’ateliers principalement portée par la proximité des institutions culturelles et des opérateurs touristiques, le 2ème construit son attractivité pour les locaux d’activité sur un héritage manufacturier et textile d’une profondeur et d’une densité remarquables celui d’un arrondissement qui fut pendant des décennies le cœur battant de la confection parisienne et dont le tissu bâti conserve une proportion de locaux aux configurations industrielles et artisanales nettement supérieure à celle des arrondissements voisins. La transformation du Sentier en hub technologique et créatif a profondément modifié la nature de la demande de locaux d’activité dans le 2ème sans pour autant tarir l’héritage bâti manufacturier les anciens ateliers de confection sont devenus des espaces de production numérique, les salles de coupe sont devenues des studios de design et les showrooms textiles sont devenus des espaces de prototypage pour des start-ups dont les besoins de locaux d’activité sont très différents de ceux des confectionneurs qui les ont précédés mais qui s’inscrivent dans la même tradition de production et de création qui a fait l’identité commerciale du 2ème arrondissement pendant plus d’un siècle. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce patrimoine industriel reconverti avec la précision et le réseau qu’il exige.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un atelier ou local d'activité dans le 2ème arrondissement

Un parc de locaux aux configurations industrielles héritées du passé textile d'une richesse unique dans le centre parisien : les anciens ateliers de confection du Sentier offrent des configurations de locaux d'activité grandes surfaces ouvertes, hauteurs sous plafond généreuses, accès indépendants depuis la rue ou depuis des cours intérieures que le bâti haussmannien pur des arrondissements voisins ne peut pas reproduire et qui constituent pour les activités nécessitant de l'espace et de la hauteur des opportunités d'une valeur particulière dans le contexte du centre parisien
Une demande de locaux d'activité tech et créative qui fait pression sur un stock en mutation rapide : la transformation numérique du Sentier génère une demande de locaux d'activité pour des activités de production numérique, de design et de prototypage dont les exigences connexion fibre très haut débit, alimentation électrique renforcée, flexibilité des espaces sont très différentes de celles des activités textiles historiques et qui génèrent une pression croissante sur un stock de locaux en cours de reconversion
Des passages couverts comme opportunités atypiques d'implantation pour des activités de création visible : dans le 2ème arrondissement dont les passages couverts Galerie Vivienne, Passage des Panoramas offrent des espaces aux configurations architecturales exceptionnelles, des ateliers d'artisanat ou de création visible depuis le passage peuvent bénéficier d'une vitrine commerciale d'une valeur considérable tout en disposant d'un espace de production fonctionnel des configurations très spécifiques dont Point de Vente maîtrise les règles particulières
Une hétérogénéité du bâti qui génère des conditions de travail très variables selon l'immeuble et l'étage : entre les anciens ateliers manufacturiers aux dalles vibrantes et à l'isolation phonique limitée et les immeubles rénovés aux standards actuels, les conditions de travail dans les locaux d'activité du 2ème varient considérablement une variabilité que Point de Vente évalue systématiquement pour chaque local proposé en fonction des exigences spécifiques de votre activité
Des loyers encore accessibles malgré la pression de la transformation tech du Sentier : malgré la revalorisation commerciale du Sentier liée à sa transformation en hub technologique, les loyers des locaux d'activité dans le 2ème restent encore inférieurs à ceux pratiqués dans des arrondissements voisins pour des configurations comparables une fenêtre d'accessibilité qui se referme progressivement avec la densification des activités tech dans l'arrondissement

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche d'atelier ou local d'activité dans le 2ème arrondissement

Identification des anciens locaux textiles reconvertibles selon le profil d'activité recherché : notre connaissance du parc immobilier du 2ème et nos relations avec les propriétaires d'anciens locaux manufacturiers nous permettent d'accéder à des disponibilités aux configurations d'activité généreuses que les canaux publics ne référencent pas et d'évaluer leur compatibilité avec votre activité spécifique
Vérification des infrastructures techniques selon les besoins numériques et électriques de votre activité : analyse de la disponibilité de la fibre très haut débit, de la capacité électrique du local et des possibilités d'installation d'équipements spécifiques pour les activités tech et créatives qui constituent la demande dominante dans le 2ème
Évaluation des règles spécifiques aux passages couverts pour les activités de création visible : analyse des activités autorisées, des contraintes sur les aménagements et des obligations vis-à-vis du gestionnaire du passage pour les porteurs de projet envisageant une implantation dans l'un des passages couverts du 2ème
Sécurisation complète du bail : vérification de la destination du local par rapport à votre activité, analyse de chaque clause et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris