Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 3ème arrondissement : Haut-Marais, Arts et Métiers, Temple (page 9)

Le 3ème arrondissement de Paris occupe dans le paysage des ateliers et locaux d’activité parisiens une position d’une singularité absolue celle d’un arrondissement dont la transformation en destination lifestyle et créative mondiale a paradoxalement renforcé plutôt qu’affaibli la demande de locaux d’activité artisanale et créative, en générant une clientèle de galeries, de marques de mode et de studios de design dont les besoins de production et d’atelier sont directement liés à la densité commerciale et culturelle exceptionnelle du Haut-Marais. Contrairement au 2ème voisin dont l’héritage de locaux d’activité est issu d’une tradition manufacturière textile en cours de reconversion vers des usages numériques, le 3ème propose des locaux d’activité dont la nature est fondamentalement différente non pas des espaces de production industrielle mais des ateliers de création dont la valeur tient autant à leur localisation dans l’un des quartiers les plus créatifs du monde qu’à leurs qualités intrinsèques en termes de surface et de configuration. L’école nationale des Arts et Métiers dont la présence dans l’arrondissement génère un flux permanent d’étudiants et de chercheurs en quête d’espaces de prototypage et d’expérimentation constitue par ailleurs un moteur de demande de locaux d’activité d’une spécificité technique très particulière dans le 3ème, très différente de la demande créative des galeries et des marques de mode du Haut-Marais. Cette coexistence d’une demande créative premium et d’une demande technique et expérimentale génère dans le 3ème un marché de locaux d’activité d’une diversité et d’une richesse que Point de Vente vous accompagne à explorer avec la précision qu’il impose.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un atelier ou local d'activité dans le 3ème arrondissement

Une demande d'ateliers de création directement liée à la densité de galeries et de marques de mode du Haut-Marais : dans le 3ème arrondissement dont la concentration de galeries d'art contemporain, de showrooms de mode et de studios de design est parmi les plus élevées de Paris, la demande de locaux d'activité pour des créateurs, des photographes de mode et des artistes dont les productions alimentent directement cet écosystème est d'une intensité et d'une permanence structurelles une demande portée par des professionnels dont la nécessité d'être physiquement dans ou à proximité du Haut-Marais est une condition opérationnelle non négociable
Des hôtels particuliers du XVIIème siècle aux cours intérieures d'une configuration exceptionnelle pour les ateliers d'artisanat d'art : le patrimoine architectural du 3ème hôtels particuliers dont les cours intérieures offrent des volumes et une luminosité naturelle remarquables génère des opportunités d'ateliers d'artisanat d'art d'une qualité architecturale que les constructions plus récentes ne peuvent pas reproduire des locaux dont la beauté du cadre constitue en soi un argument commercial pour des créateurs dont le lieu de travail est aussi un lieu de réception et de présentation de leurs productions
Une demande technique liée à l'école des Arts et Métiers très différente de la demande créative du Haut-Marais : les étudiants, les chercheurs et les jeunes entrepreneurs issus de l'école des Arts et Métiers génèrent dans le 3ème une demande de locaux d'activité pour des activités de prototypage, de fabrication numérique et d'expérimentation technique dont les exigences alimentation électrique renforcée, ventilation spécifique, sols résistants aux charges lourdes sont très différentes de celles des ateliers créatifs du Haut-Marais
Une pression locative d'une intensité très élevée liée à la désirabilité mondiale du Haut-Marais : la notoriété internationale du Haut-Marais comme destination créative et lifestyle génère une pression sur les loyers des locaux d'activité d'une intensité qui rend l'accès à certains des meilleurs emplacements très difficile sans un accompagnement expert capable d'identifier les opportunités avant leur mise en disponibilité officielle
Des contraintes du secteur sauvegardé sur les aménagements des ateliers dans les bâtiments classés : dans le 3ème arrondissement entièrement classé, les aménagements techniques d'un atelier installation de ventilation spécifique, percement de cloisons, modification des accès sont soumis aux règles ABF dont Point de Vente anticipe les implications avant toute recommandation d'implantation

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche d'atelier ou local d'activité dans le 3ème arrondissement

Accès aux cours intérieures et hôtels particuliers disponibles via notre réseau de propriétaires du 3ème : notre connaissance du patrimoine immobilier du 3ème et nos relations avec les propriétaires d'hôtels particuliers et de cours intérieures nous permettent d'identifier les ateliers disponibles aux configurations architecturales remarquables avant toute diffusion publique
Distinction précise entre les profils de locaux adaptés aux activités créatives et ceux adaptés aux activités techniques : analyse de la compatibilité de chaque local avec votre profil d'activité spécifique atelier de création artistique, studio de photographie de mode, espace de prototypage technique et évaluation des aménagements nécessaires pour adapter le local à vos besoins
Vérification des contraintes ABF sur les aménagements envisagés : analyse des autorisations nécessaires pour les modifications techniques prévues dans les bâtiments classés du secteur sauvegardé du 3ème et estimation des délais et des coûts associés
Sécurisation complète du bail : vérification de la destination du local par rapport à votre activité, analyse de chaque clause et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris