Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 6ème arrondissement : Saint-Germain, Odéon, Luxembourg (page 9)

Le 6ème arrondissement de Paris génère pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une réalité de marché d’une singularité que ni le profil académique du 5ème ni la tradition artisanale du 4ème ne permettent d’anticiper. Dans le 6ème, un atelier n’est jamais simplement un outil de production c’est un espace dont la localisation à Saint-Germain-des-Prés confère à son occupant une légitimité symbolique et commerciale d’une valeur qui dépasse très largement la seule dimension fonctionnelle du local. Les maisons de couture dont les petites mains travaillent dans des ateliers discrets du 6ème depuis plusieurs générations, les restaurateurs de tableaux dont les studios font face aux galeries qui constituent leur clientèle naturelle, les luthiers et les archetiers dont les ateliers jouxtent les salles de concert et les conservatoires du périmètre autant de métiers dont la présence dans le 6ème n’est pas un hasard géographique mais une nécessité commerciale et symbolique profondément enracinée. Ce que le 6ème offre à ses artisans et créateurs que les autres arrondissements ne peuvent pas reproduire, c’est une clientèle de proximité d’un pouvoir d’achat et d’une exigence gastronomique, artistique et intellectuelle sans équivalent à Paris des résidents, des galeristes et des éditeurs dont la propension à faire appel aux artisans du quartier est d’autant plus forte qu’ils partagent avec eux la même adresse et les mêmes codes culturels. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce marché d’une fermeture et d’une valeur particulières.

Le marché des ateliers dans le 6ème : ce que les chiffres ne disent pas

Une transmission quasi exclusivement de praticien à praticien qui rend le marché invisible aux circuits ordinaires : dans le 6ème arrondissement, les ateliers ne se louent pas ils se transmettent. Les relieurs d'art cèdent leurs ateliers à d'autres relieurs, les restaurateurs de tableaux passent le relais à leurs anciens assistants, les couturières transmettent leurs espaces aux jeunes créatrices qu'elles ont formées un circuit de transmission communautaire d'une opacité totale pour les porteurs de projet extérieurs à ces réseaux et que Point de Vente pénètre via ses relations avec les associations professionnelles et les syndicats de métiers d'art actifs dans l'arrondissement
Une valeur symbolique de l'adresse qui justifie des loyers supérieurs aux performances économiques apparentes de certaines activités : dans le 6ème arrondissement, payer le prix d'un atelier n'est pas seulement payer pour un espace de travail c'est investir dans une légitimité professionnelle et une proximité clientèle dont la valeur commerciale est réelle mais difficile à quantifier avec les méthodes d'évaluation ordinaires une réalité que Point de Vente intègre dans son analyse de chaque opportunité pour vous aider à évaluer si le différentiel de loyer par rapport à des arrondissements moins centraux est économiquement justifié pour votre activité spécifique
Des ateliers de lutherie et d'archèterie d'une rareté absolue dans le périmètre des conservatoires : autour du Conservatoire national supérieur de musique et de la salle Pleyel à quelques minutes, les ateliers de luthiers et d'archetiers du 6ème constituent des actifs professionnels dont la transmission est d'une rareté exceptionnelle des espaces de travail dont la réputation auprès des musiciens professionnels qui les fréquentent est construite sur des décennies et dont la valeur commerciale dépasse très largement la seule superficie du local
Des immeubles du 6ème dont les règlements de copropriété sont parmi les plus restrictifs de Paris sur les activités artisanales : dans le 6ème arrondissement dont les copropriétés sont d'une exigence particulière sur les nuisances liées aux activités exercées dans les locaux commerciaux en rez-de-chaussée ou en sous-sol, les activités artisanales générant du bruit menuiserie, ferronerie, travail des métaux sont souvent incompatibles avec les règlements intérieurs en vigueur une réalité que Point de Vente vérifie systématiquement avant toute recommandation
Une luminosité naturelle comme critère différenciant d'une importance capitale pour les ateliers de création du 6ème : pour les peintres, les restaurateurs d'œuvres et les créateurs de mode dont le travail nécessite une lumière naturelle de qualité, les ateliers du 6ème orientés nord orientation traditionnelle des ateliers d'artistes pour une lumière stable et diffuse constituent des opportunités d'une valeur professionnelle immédiate que les locaux orientés différemment ne peuvent pas offrir avec la même qualité de travail

Trois types d'ateliers et de locaux d'activité dans le 6ème et leur réalité commerciale

Les ateliers de restauration d'art au cœur du réseau de galeries de la rive gauche : dans le périmètre des galeries d'art de la rue de Seine, de la rue Mazarine et de la rue des Beaux-Arts, les ateliers de restauration de peintures, de sculptures et de mobilier ancien constituent des actifs professionnels dont la proximité avec les galeries clientes génère un flux d'affaires d'une régularité et d'une qualité remarquables Point de Vente identifie ces disponibilités via son réseau dans le milieu des galeries et des antiquaires du 6ème qui sont souvent les premiers informés des intentions de cession de leurs prestataires de restauration
Les ateliers de couture et de création de mode dans le tissu résidentiel premium du 6ème : dans les rues calmes et élégantes du 6ème arrondissement, des ateliers de couture et de création de mode sont installés dans des locaux dont la discrétion et la qualité du cadre sont des arguments commerciaux auprès d'une clientèle résidentielle très aisée qui préfère se rendre chez un créateur du quartier plutôt que dans une boutique commerciale des ateliers dont la clientèle est souvent transmise avec le local lors de la cession et dont la valeur commerciale dépend autant de ce portefeuille client que de la qualité du local lui-même
Les espaces de travail partagés pour les professions libérales créatives à la recherche d'une adresse Saint-Germain : pour les architectes d'intérieur, les designers et les consultants créatifs dont l'activité ne nécessite pas d'espace de production important mais dont la clientèle est sensible à la qualité de l'adresse professionnelle, des locaux de petite surface dans le 6ème constituent des solutions d'implantation dont le rapport coût-légitimité commerciale est particulièrement favorable pour des activités dont la valeur est essentiellement intellectuelle et relationnelle

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris