Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 7ème arrondissement : Invalides, Champ-de-Mars, Rue du Bac (page 3)

Le 7ème arrondissement de Paris impose pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une réflexion d’un type entièrement différent de celle que requièrent les arrondissements de la rive gauche analysés jusqu’ici dans cette série. Contrairement au 6ème dont la demande d’ateliers est portée par des artisans et des créateurs qui ont besoin d’une adresse Saint-Germain pour légitimer leur positionnement commercial auprès d’une clientèle gastronomique et culturelle, ou au 5ème dont la demande est structurée par la proximité des institutions académiques et scientifiques, le 7ème génère une demande de locaux d’activité d’une nature profondément institutionnelle et protocolaire celle d’un arrondissement dont les ministères, les ambassades et les organisations internationales constituent le tissu commercial dominant et dont les besoins de locaux d’activité sont liés non pas à la création ou à la production artisanale mais à la logistique institutionnelle, à la maintenance des bâtiments officiels et aux services aux organisations diplomatiques. Les entreprises de restauration du patrimoine architectural qui entretiennent les façades des hôtels particuliers de la rue de Grenelle, les tapissiers et les doreurs qui restaurent le mobilier des appartements diplomatiques, les imprimeurs et les graphistes qui produisent les supports de communication des organisations internationales installées dans l’arrondissement autant de profils professionnels dont la présence dans le 7ème répond à une logique de service aux institutions plutôt qu’à une logique de création ou de production indépendante. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché très particulier le local le plus adapté à votre activité.

Ce qui rend le marché des ateliers du 7ème unique dans le paysage parisien

Une demande de locaux d'activité entièrement structurée par les besoins de service aux institutions diplomatiques et gouvernementales : dans le 7ème arrondissement dont les ministères, les ambassades et les organisations internationales occupent une proportion exceptionnelle du bâti, les artisans et les prestataires de services qui gravitent autour de ces institutions constituent la source de demande de locaux d'activité la plus importante et la plus stable de l'arrondissement des tapissiers, des doreurs, des restaurateurs de patrimoine et des imprimeurs dont la clientèle institutionnelle génère des carnets de commande d'une régularité et d'une valeur unitaire remarquables
Une offre de locaux d'activité d'une rareté structurelle liée à la quasi-absence de tissu commercial dans l'arrondissement : avec la proportion de surface commerciale par rapport à la surface résidentielle totale la plus faible de Paris, le 7ème dispose d'un stock de locaux d'activité d'une insuffisance structurelle chronique des disponibilités qui résultent presque exclusivement de départs à la retraite d'artisans établis de longue date et dont l'information ne circule jamais publiquement mais dans des réseaux professionnels très fermés auxquels Point de Vente vous donne accès
Des caves et sous-sols d'hôtels particuliers aux volumes parfois remarquables mais aux accès très contraints : le 7ème arrondissement conserve sous ses immeubles de standing des caves et des sous-sols dont les volumes peuvent être très importants héritage des usages de stockage des grandes maisons bourgeoises du XIXème siècle mais dont les accès étroits et les escaliers en colimaçon limitent considérablement les possibilités d'utilisation pour des activités nécessitant l'entrée et la sortie régulières de matériaux ou de productions volumineuses
Des contraintes sécuritaires liées à la proximité des institutions sensibles qui encadrent certaines activités : dans certains périmètres du 7ème dont la sensibilité sécuritaire est élevée en raison de la proximité de l'Élysée ou d'ambassades de pays à risque, des restrictions peuvent s'appliquer aux activités exercées dans les locaux adjacents des contraintes que Point de Vente vérifie systématiquement avant toute recommandation d'implantation dans ces secteurs
Une clientèle institutionnelle d'une exigence protocolaire très élevée qui valorise la discrétion et la fiabilité au-dessus de tout : les artisans qui travaillent pour les ambassades et les ministères du 7ème doivent répondre à des exigences de discrétion, de ponctualité et de qualité d'un niveau protocolare que les activités orientées vers une clientèle grand public ne requièrent pas une réalité professionnelle que Point de Vente intègre dans son évaluation de l'adéquation entre votre profil d'activité et les opportunités disponibles dans l'arrondissement

Trois situations types de recherche d'atelier dans le 7ème et comment Point de Vente les aborde

L'artisan de luxe qui cherche à rejoindre le tissu de prestataires institutionnels du 7ème : pour un tapissier, un doreur ou un restaurateur de patrimoine qui cherche à développer une clientèle auprès des institutions diplomatiques et gouvernementales du 7ème, la localisation d'un atelier dans l'arrondissement constitue un signal fort de positionnement professionnel qui facilite l'accès aux marchés institutionnels Point de Vente identifie les locaux disponibles dans les périmètres les plus stratégiques pour ce type d'activité et évalue l'adéquation entre la configuration du local et les exigences techniques de votre métier
Le prestataire de services aux entreprises qui cherche une adresse dans le 7ème pour servir sa clientèle corporate : pour un graphiste, un imprimeur ou un prestataire de communication dont la clientèle est concentrée dans les sièges sociaux et les organisations internationales du 7ème, un atelier ou un bureau-atelier dans l'arrondissement réduit les temps de déplacement et renforce la légitimité professionnelle auprès d'une clientèle très sensible à la qualité de l'adresse de ses prestataires Point de Vente recherche pour ce profil des locaux de petite surface aux conditions d'accès conformes aux exigences des copropriétés de standing du 7ème
L'artisan en quête de reprise d'un atelier établi avec sa clientèle transmise : dans le 7ème arrondissement dont les artisans qui réussissent restent de nombreuses années avant de partir à la retraite, la reprise d'un atelier avec sa clientèle institutionnelle transmise constitue la voie d'accès la plus rapide et la plus sûre à ce marché très fermé Point de Vente accompagne les repreneurs dans l'identification de ces opportunités rares, l'évaluation de la valeur de la clientèle transmise et la sécurisation de la transition avec l'artisan cédant

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris