Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 8ème arrondissement : Champs-Élysées, Madeleine, Parc Monceau

Le 8ème arrondissement de Paris génère pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité une logique commerciale d’une spécificité absolue dans le paysage immobilier des locaux d’activité parisiens celle d’un arrondissement dont la concentration de maisons de luxe, de sièges sociaux de grandes entreprises et de cabinets de conseil internationaux crée une demande de locaux d’activité entièrement orientée vers le service et la production pour une clientèle corporate et premium dont les budgets et les exigences sont sans commune mesure avec ceux observés dans les arrondissements voisins. Contrairement au 7ème dont la demande de locaux d’activité est structurée par la logistique institutionnelle et le service aux ambassades, le 8ème impose une logique de marché dominée par l’industrie du luxe et la communication corporate des ateliers de création de bijoux et d’accessoires de mode dont les maisons de la rue du Faubourg Saint-Honoré constituent la clientèle naturelle, des studios de photographie publicitaire dont les marques du Triangle d’Or sont les commanditaires permanents, des ateliers de scénographie événementielle dont les agences et les grandes entreprises du 8ème sont les donneurs d’ordres réguliers. Cette orientation résolument corporate et luxe du marché des locaux d’activité du 8ème génère des niveaux de loyer et des exigences de présentation qui en font l’un des marchés les plus sélectifs de Paris un marché dont l’accès sans accompagnement expert expose les porteurs de projet à des erreurs d’appréciation dont les conséquences financières peuvent être très significatives. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette sélectivité avec la rigueur et le réseau qu’elle impose.

Les quatre segments de la demande de locaux d'activité dans le 8ème

Les ateliers de joaillerie et de haute bijouterie du périmètre Faubourg Saint-Honoré : dans le périmètre des grandes maisons de joaillerie et des boutiques de luxe de la rue du Faubourg Saint-Honoré, une demande permanente de locaux d'activité pour des joailliers indépendants, des sertisseurs et des polisseurs dont les productions alimentent directement les ateliers des grandes maisons constitue un segment de marché d'une spécificité technique sécurité renforcée, ventilation adaptée aux produits de traitement des métaux précieux, alimentation électrique de précision et d'une valeur commerciale très élevée qui justifie des niveaux de loyer parmi les plus élevés de Paris pour des locaux d'activité artisanale
Les studios de photographie publicitaire dont les clients sont les marques premium du Triangle d'Or : la concentration de marques de luxe, d'agences de publicité et de directions marketing de grandes entreprises dans le 8ème génère une demande de studios de photographie publicitaire d'une intensité et d'une permanence structurelles des studios dont les configurations nécessaires hauteur sous plafond minimale de 4 mètres, larges accès pour les équipements de lumière, sol blanc ou gris neutre sont très spécifiques et dont les disponibilités dans le 8ème sont d'une rareté qui génère des niveaux de loyer très élevés mais économiquement justifiés par la valeur des commandes que la localisation dans cet arrondissement permet de décrocher
Les ateliers de scénographie et de décoration événementielle pour les agences et les grandes entreprises : les agences événementielles et les directions de communication des grandes entreprises concentrées dans le 8ème génèrent une demande permanente de locaux d'activité pour des scénographes, des décorateurs d'événements et des fabricants de dispositifs de présentation dont les besoins grands volumes, accès camion, sols renforcés sont incompatibles avec le bâti haussmannien standard et requièrent des locaux aux configurations industrielles difficiles à trouver dans cet arrondissement très résidentiel et tertiaire
Les espaces de création et de prototypage pour les équipes de design des grandes marques : les équipes de design interne des grandes maisons de luxe et des entreprises créatives du 8ème cherchent régulièrement des ateliers de prototypage et d'expérimentation à proximité de leurs sièges sociaux des locaux dont les configurations doivent permettre la fabrication de maquettes, le test de matériaux et la mise au point de collections dans des conditions de confidentialité absolue que Point de Vente intègre dans ses critères de sélection des locaux proposés

Comment Point de Vente aborde concrètement votre recherche dans le 8ème

Identification des disponibilités dans les immeubles mixtes tertiaires-activité du secteur Madeleine et Parc Monceau : notre connaissance du parc immobilier du 8ème et nos relations avec les gestionnaires d'immeubles mixtes nous permettent d'accéder à des locaux d'activité disponibles dans des bâtiments dont la coexistence de bureaux et d'ateliers génère des opportunités que les circuits ordinaires de l'immobilier commercial ne référencent pas
Évaluation de la faisabilité technique des configurations recherchées dans le bâti du 8ème : analyse de la disponibilité de locaux aux hauteurs sous plafond suffisantes pour les studios photo, des capacités électriques nécessaires aux équipements de joaillerie et de prototypage et des gabarits d'accès compatibles avec les livraisons de matériaux de scénographie dans un arrondissement dont le bâti est principalement haussmannien et tertiaire
Vérification des conditions de confidentialité et de sécurité selon le type d'activité : pour les ateliers de joaillerie et les studios de prototypage de collections confidentielles, analyse des systèmes de sécurité existants, des conditions d'accès contrôlé et des règlements de copropriété sur les systèmes d'alarme et de surveillance dans les immeubles du 8ème
Sécurisation complète du bail : négociation des conditions locatives en tenant compte de la spécificité des usages et des aménagements nécessaires, vérification de chaque clause et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris