Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Atelier et local d’activité Paris 9ème arrondissement : Opéra, Pigalle, Saint-Georges (page 22)

Le 9ème arrondissement de Paris représente pour la recherche d’un atelier ou d’un local d’activité l’une des opportunités les plus équilibrées et les plus accessibles du centre parisien un arrondissement dont la transformation gastronomique et créative en cours a généré une demande nouvelle de locaux d’activité pour des profils de porteurs de projet très différents de ceux qui dominent les marchés plus institutionnels ou plus premium des arrondissements voisins, sans pour autant avoir encore généré la pression locative qui rend l’accès aux locaux d’activité si difficile et si coûteux dans le 6ème ou le 8ème. Ce qui distingue fondamentalement le 9ème dans le paysage des ateliers parisiens, c’est la coexistence dans le même arrondissement d’une tradition d’activités culturelles et de spectacle d’une profondeur historique remarquable les ateliers de décors et de costumes qui gravitent depuis toujours autour des grandes salles de l’Opéra Garnier et des théâtres du boulevard et d’une demande émergente de locaux d’activité pour des créateurs numériques, des studios de podcast et des agences créatives dont les besoins sont d’une nature très différente mais qui cherchent dans le 9ème la même combinaison d’accessibilité tarifaire et de centralité géographique. Cette superposition d’une tradition culturelle ancienne et d’une créativité numérique émergente fait du 9ème un marché de locaux d’activité d’une richesse et d’une diversité que Point de Vente vous accompagne à exploiter avec la précision qu’elle mérite.

La géographie des locaux d'activité dans le 9ème : trois secteurs aux logiques très différentes

Le périmètre Opéra et les ateliers de la tradition culturelle du spectacle : dans le périmètre de l'Opéra Garnier et des grands théâtres du boulevard des Capucines et des Italiens, une demande structurelle et permanente de locaux d'activité pour des costumiers, des perruquiers, des décorateurs de scène et des fabricants d'accessoires de spectacle génère un marché d'ateliers d'une spécificité absolue des locaux dont les configurations nécessaires pour stocker des décors de grande dimension, entreposer des centaines de costumes et travailler sur des matériaux de scène volumineux sont très particulières et dont la disponibilité dans le périmètre immédiat des grandes salles est d'une rareté qui s'accentue chaque année avec la conversion progressive des anciens locaux d'activité en logements ou en bureaux
SoPi et la nouvelle génération de locaux d'activité créative et numérique : dans le secteur SoPi dont la transformation gastronomique et créative génère une demande croissante de locaux pour des activités de production numérique, des studios d'enregistrement de podcasts, des agences de contenu digital et des ateliers de création graphique, le marché des locaux d'activité est en pleine construction des disponibilités encore accessibles à des niveaux de loyer raisonnables pour un arrondissement central, mais dont la pression va s'intensifier avec la densification créative du secteur
Saint-Georges et Pigalle comme territoire d'ateliers artistiques en mutation : dans le secteur Saint-Georges-Pigalle dont la tradition d'accueil d'artistes et de créateurs remonte au XIXème siècle, des ateliers d'artistes et des locaux d'activité créative sont encore disponibles à des conditions favorables mais dans un contexte de transformation accélérée dont les repreneurs qui s'y positionnent maintenant peuvent bénéficier avant que la revalorisation du secteur n'aligne ses prix sur ceux des arrondissements voisins

Cinq réalités du marché des locaux d'activité dans le 9ème que Point de Vente maîtrise

Des anciens locaux de la presse et de l'imprimerie reconvertibles en ateliers créatifs : le 9ème arrondissement fut pendant des décennies le cœur de la presse et de l'imprimerie parisiennes et conserve un parc d'anciens locaux de presse et d'imprimerie dont les configurations grandes surfaces ouvertes, sols béton armé à forte capacité de charge, accès larges pour les livraisons de papier sont particulièrement bien adaptées aux activités créatives nécessitant de l'espace et des sols solides, et qui constituent des opportunités de reconversion dont Point de Vente évalue le potentiel pour chaque profil d'activité
Des loyers de locaux d'activité encore très accessibles par rapport aux arrondissements voisins - malgré la transformation commerciale et créative du 9ème, les loyers des locaux d'activité restent encore significativement inférieurs à ceux observés dans le 8ème ou le 6ème pour des configurations comparables - une accessibilité tarifaire qui fait du 9ème l'une des meilleures alternatives intramuros pour les porteurs de projet dont les activités créatives ou culturelles sont incompatibles avec les loyers des arrondissements premium voisins
Une demande de studios d'enregistrement et de production sonore liée à la tradition musicale du quartier : le 9ème arrondissement dont la tradition musicale Opéra, music-halls, cabarets est d'une profondeur historique remarquable génère une demande de studios d'enregistrement et de locaux de répétition dont les configurations acoustiques particulières imposent des aménagements spécifiques que Point de Vente évalue systématiquement pour chaque local proposé à des porteurs de projets musicaux
Des bâtiments des Grands Boulevards aux plateaux modulables pour les activités événementielles et scénographiques : certains bâtiments des Grands Boulevards disposent de plateaux à l'architecture caractéristique grandes hauteurs sous plafond, structures métalliques apparentes dont la modularité est particulièrement bien adaptée aux activités de scénographie et de production événementielle dont les besoins d'espace varient selon les projets et les saisons
Une accessibilité aux transports d'une qualité exceptionnelle qui compense la moindre notoriété de l'adresse : le 9ème arrondissement est l'un des mieux desservis de Paris en transports en commun métro, RER, bus une accessibilité qui facilite les déplacements des collaborateurs et des clients et qui compense largement pour de nombreuses activités le différentiel de prestige d'adresse par rapport au 8ème ou au 6ème voisins

Point de Vente accompagne les artisans et les créateurs dans leur recherche d'ateliers et de locaux d'activité dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Atelier et local d'activité Paris