Bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est un bail portant sur un local commercial que les parties conviennent expressément de soumettre au droit commun plutôt qu'au statut des baux commerciaux, pour une durée totale qui ne peut excéder trois ans, et qui ne donne au locataire ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.
Comment ça marche
Il est prévu par l'article L145-5 du Code de commerce. Les parties doivent manifester leur volonté de déroger au statut lors de l'entrée dans les lieux. La durée totale, en tenant compte des baux successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local, ne peut pas dépasser trois ans.
Deux mécanismes de bascule existent. Le premier : si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut, donc un bail de neuf ans. Le bailleur qui veut l'éviter doit donc agir dans ce mois. Le second : à l'expiration de cette durée, un renouvellement exprès du bail ou la conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local produit le même effet. Ces deux règles ne s'appliquent pas à une location à caractère saisonnier.
Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution, comme pour un bail statutaire (dernier alinéa de l'article L145-5).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, c'est un outil de test : ouvrir un emplacement, mesurer le chiffre d'affaires réel, décider ensuite. Le prix de cette souplesse est l'absence de propriété commerciale : à la sortie, vous n'avez ni droit au renouvellement ni indemnité, et le bail que vous pourriez céder ne vaut que pour la durée qui lui reste à courir.
Pour un bailleur, c'est le moyen de louer sans s'engager pour neuf ans, par exemple en attendant un projet de travaux ou une vente. Le risque est la vigilance : laisser le locataire en place au-delà du terme, même quelques semaines, transforme le contrat en bail commercial complet.
À ne pas confondre avec
La convention d'occupation précaire n'a pas de durée maximale, mais elle exige des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1), ce qui est bien plus difficile à justifier. Le bail précaire saisonnier suppose une exploitation limitée à une saison et une libération effective des lieux hors saison.
Questions fréquentes
Je peux enchaîner plusieurs baux dérogatoires ? Oui, tant que la durée cumulée entre les mêmes parties et pour le même local reste dans la limite de trois ans. Au-delà, le bail suivant relève du statut, même si vous l'intitulez autrement.
Que se passe-t-il si je reste dans les lieux après la fin ? Si le bailleur ne s'y oppose pas dans le mois qui suit l'échéance et vous laisse en possession, un bail commercial de neuf ans se forme automatiquement, avec droit au renouvellement. C'est le point de bascule le plus discuté en pratique.
Est-ce que je peux revendre mon fonds avec un bail dérogatoire ? Vous pouvez céder les éléments du fonds, mais l'acquéreur n'achète aucun droit au bail durable, puisque le contrat s'éteint à son terme sans renouvellement. La valeur de cession en est fortement réduite.