État des lieux d'entrée et de sortie
L'état des lieux est le document contradictoire qui décrit l'état du local commercial lors de la prise de possession par le locataire et lors de sa restitution, et qui sert de référence pour déterminer les réparations dues à la sortie.
Comment ça marche
L'article L145-40-1 du Code de commerce impose, lors de la prise de possession des locaux (conclusion du bail, cession du droit au bail, cession ou mutation à titre gratuit du fonds) et lors de leur restitution, l'établissement d'un état des lieux de façon contradictoire et amiable par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat, ou conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
L'obligation s'applique également au bail dérogatoire.
L'enjeu est probatoire. En l'absence d'état des lieux, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire : cette présomption profite au bailleur. Mais l'article L145-40-1 prive de cette présomption le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux. Il lui faut alors prouver autrement l'état d'origine, ce qui rend toute réclamation à la sortie beaucoup plus difficile.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, l'état des lieux d'entrée est la meilleure protection contre une facture de remise en état à la sortie. Photographiez, datez, décrivez les désordres existants, y compris les installations techniques et les façades.
Pour un bailleur, ne pas faire toutes diligences pour l'état des lieux d'entrée prive de la présomption de l'article 1731 du Code civil et oblige à prouver autrement l'état d'origine du local. C'est l'un des oublis les plus coûteux de la gestion locative commerciale.
À ne pas confondre avec
Le diagnostic technique (amiante, performance énergétique, risques) est une obligation distincte, dont l'objet est l'information sur l'immeuble et non l'état d'usage. L'obligation de remise en état est la conséquence contractuelle que l'état des lieux permet de mesurer.
Questions fréquentes
Mon bail date d'avant l'obligation, que se passe-t-il ? Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, l'article L145-40-1 s'applique à toute restitution du local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (article 21 de la loi). Pour un bail ancien sans état des lieux d'entrée, c'est la présomption de l'article 1731 du Code civil qui joue : le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
Qui paie le commissaire de justice ? Lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Puis-je refuser de faire l'état des lieux de sortie ? Le refus vous dessert. En son absence, la discussion se fera sur des pièces unilatérales. Mieux vaut y participer et faire consigner vos réserves.