Obligation de remise en état
L'obligation de remise en état est l'obligation faite au locataire de restituer, en fin de bail, un local conforme à l'état dans lequel il l'a reçu, en supprimant les aménagements qu'il a réalisés lorsque le bail le prévoit et en effectuant les réparations locatives.
Comment ça marche
Elle repose sur deux fondements. Le Code civil impose au preneur de rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant l'état des lieux, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730), et le rend responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). À défaut d'état des lieux, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels (article 1731) : cette présomption joue en faveur du bailleur. Dans un bail commercial, le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour établir l'état des lieux ne peut pas s'en prévaloir (article L145-40-1 du Code de commerce).
Le second fondement est contractuel : la plupart des baux comportent une clause de remise en état détaillée, qui peut aller jusqu'à exiger la dépose des aménagements et le retour au plateau brut. Cette clause doit être lue avec la clause d'accession, car les deux ne peuvent pas jouer simultanément sur les mêmes ouvrages.
La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale résultant du temps et d'un usage conforme, n'est en principe pas à la charge du locataire, sauf clause contraire expresse. Dans les baux soumis au décret du 3 novembre 2014, une telle clause ne peut pas lui imputer les travaux de vétusté qui relèvent des grosses réparations (article R145-35, 2°).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la facture de remise en état est l'un des coûts de sortie les plus sous-estimés. Elle se prépare à l'entrée : un état des lieux précis et photographié est la meilleure protection. Faites également chiffrer la dépose des aménagements avant de les installer.
Pour un bailleur, la clause n'a de valeur que si l'état d'entrée est documenté. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour l'établir perd le bénéfice de la présomption de l'article 1731 du Code civil et doit prouver par d'autres moyens l'état initial du local.
À ne pas confondre avec
Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur et ne peuvent pas être imputées au locataire dans les baux soumis au décret du 3 novembre 2014. Les réparations locatives, elles, incombent au preneur.
Questions fréquentes
Dois-je tout remettre à l'état d'origine en partant ? Cela dépend de la clause du bail et de ce que le bailleur exige. Demandez-lui de préciser par écrit s'il conserve les aménagements ou s'il demande leur dépose, avant d'engager des travaux.
L'usure normale est-elle à ma charge ? En principe non. La vétusté résultant d'un usage conforme n'est pas une dégradation imputable au locataire, sauf clause expresse contraire dans le bail.
Le bailleur peut-il retenir mon dépôt de garantie pour cela ? Il peut imputer sur le dépôt de garantie les sommes qu'il justifie. Exigez un devis ou des factures détaillées, pas une retenue forfaitaire.