Décret du 3 novembre 2014
Le décret du 3 novembre 2014 est le texte d'application de la loi du 18 juin 2014 qui fixe, pour les baux commerciaux, la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, ainsi que le contenu et le calendrier des informations que le bailleur doit lui communiquer sur les charges et les travaux.
Comment ça marche
Le décret n° 2014-1317 complète l'article L145-40-2 du Code de commerce, selon lequel tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre bailleur et locataire.
Ses dispositions figurent dans la partie réglementaire du Code de commerce, aux articles R145-35 et suivants. L'article R145-35 énumère les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire, en particulier les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil et aux honoraires liés à leur réalisation, les dépenses correspondant à des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bâtiment lorsque ces travaux relèvent des grosses réparations, les impôts dont le redevable légal est le bailleur (la taxe foncière et les taxes liées à l'usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire pouvant toutefois lui être imputées), les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, et les charges relatives à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
L'article L145-40-2 et le décret organisent également l'information périodique : état récapitulatif annuel des charges, communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou, en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété (article R145-36) ; à la conclusion du bail puis tous les trois ans, état prévisionnel des travaux des trois années suivantes assorti d'un budget prévisionnel, et état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, communiqués dans les deux mois suivant chaque échéance triennale (article R145-37).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, ce décret est l'outil de contestation des refacturations abusives. Une charge qui ne figure pas dans l'inventaire annexé au bail, ou qui appartient à la liste des dépenses non imputables, n'est pas due.
Pour un bailleur, il impose une discipline documentaire : annexer l'inventaire, tenir le budget de travaux, communiquer les états dans les délais. L'absence d'inventaire fragilise l'ensemble de la refacturation.
À ne pas confondre avec
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, contient les principes. Le décret du 3 novembre 2014 en fixe le détail. Le règlement de copropriété répartit les charges entre lots, il ne règle pas la répartition entre bailleur et locataire.
Questions fréquentes
S'applique-t-il à mon bail signé en 2010 ? Les obligations issues de la réforme s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur des textes. Pour un bail antérieur non renouvelé depuis, la répartition reste régie par le contrat, sauf renouvellement.
Mon bailleur me refacture le ravalement, est-ce légal ? Si le ravalement relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, il ne peut pas vous être imputé pour les baux soumis au décret. Demandez le détail des travaux et leur qualification avant de payer.
Que faire si aucun inventaire n'est annexé à mon bail ? Demandez-le par écrit. En son absence, la refacturation des charges est difficile à justifier, et l'imputation de dépenses non prévues se conteste.