Budget prévisionnel de travaux
Le budget prévisionnel de travaux est l'état, communiqué par le bailleur au locataire, qui présente les travaux envisagés sur l'immeuble pour les années à venir avec leur coût estimé, en complément du récapitulatif des travaux déjà réalisés.
Comment ça marche
L'obligation découle de l'article L145-40-2 du Code de commerce et de ses textes d'application issus du décret du 3 novembre 2014. Le bailleur doit communiquer au locataire, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel, ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, précisant leur coût. En cours de bail, ces informations sont communiquées dans les deux mois de chaque échéance triennale, et le locataire peut demander les documents justifiant le montant des travaux (article R145-37).
Cette information a deux fonctions. Elle permet au locataire d'anticiper les charges et les nuisances d'exploitation liées à un chantier. Elle permet aussi de vérifier la nature des travaux et donc leur imputabilité : un travail relevant des grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peut pas être mis à la charge du locataire dans les baux soumis au décret (article R145-35).
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, c'est le bail qui précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les locataires, en fonction de la surface exploitée (article L145-40-2).
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, ces documents sont le seul moyen d'anticiper un ravalement, une réfection de toiture ou un remplacement d'ascenseur, et de vérifier ce qui vous sera facturé. Réclamez-les par écrit si vous ne les recevez pas.
Pour un bailleur, la communication de ces états conditionne la crédibilité de la refacturation des travaux. Un chantier lourd annoncé au dernier moment se conteste plus facilement.
Pour un investisseur, l'existence d'un budget de travaux documenté sur un actif est un élément d'appréciation du besoin de capital à venir.
À ne pas confondre avec
L'inventaire des charges porte sur les catégories de charges courantes, pas sur les travaux. Les travaux du preneur sont ceux que le locataire réalise lui-même, avec leur propre régime d'autorisation et d'accession.
Questions fréquentes
Le propriétaire ne m'a jamais envoyé ces documents, que faire ? Demandez-les par lettre recommandée. Le manquement à l'obligation d'information affaiblit la position du bailleur en cas de refacturation ultérieure des travaux.
Un ravalement peut-il m'être facturé ? Cela dépend de sa qualification. S'il relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, il ne peut pas vous être imputé dans les baux soumis au décret du 3 novembre 2014.
Puis-je refuser des travaux qui gênent mon commerce ? Vous devez souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail. Si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du local dont vous avez été privé (article 1724 du Code civil), sauf clause contraire du bail. Vous pouvez aussi demander l'aménagement du chantier.