Travaux du preneur
Les travaux du preneur sont les aménagements, transformations et améliorations réalisés par le locataire dans le local commercial, qui supposent en principe l'autorisation écrite du bailleur lorsqu'ils modifient la structure, la distribution ou la destination des lieux.
Comment ça marche
Le locataire doit user des lieux raisonnablement et suivant la destination convenue. Les travaux d'aménagement intérieur légers relèvent en général de la liberté d'exploitation, mais les travaux qui touchent au gros oeuvre, aux façades, aux réseaux ou à la distribution des locaux exigent presque toujours une autorisation, que le bail organise de façon détaillée.
L'autorisation doit être écrite et précise : nature des travaux, plans, entreprise, calendrier, assurances, et surtout sort des ouvrages en fin de bail. Ce dernier point renvoie à la clause d'accession et à l'obligation de remise en état.
Les améliorations réalisées et financées par le locataire ont un effet différé sur le loyer. Les améliorations apportées au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération dans la valeur locative que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement (article R145-8 du Code de commerce). La Cour de cassation juge que les améliorations financées par le preneur deviennent la propriété du bailleur par accession lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation et se valorisent à l'occasion du second (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-13.221). Une clause d'accession peut modifier ce calendrier.
Le locataire doit également respecter les autorisations administratives et, en copropriété, le règlement et les décisions d'assemblée générale.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, les travaux d'aménagement représentent souvent un investissement lourd, amorti sur la durée du bail. Sécurisez trois points avant d'engager la dépense : l'autorisation écrite, le sort des ouvrages en fin de bail, et l'absence de remise en état à votre charge.
Pour un bailleur, les travaux du preneur valorisent l'immeuble mais peuvent aussi le dénaturer. L'autorisation est le seul moment où vous gardez la main.
À ne pas confondre avec
Les travaux du bailleur relèvent de son obligation de délivrance et d'entretien, et les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas être mises à la charge du locataire dans les baux soumis au décret du 3 novembre 2014. Le budget prévisionnel de travaux concerne les travaux de l'immeuble, pas ceux du preneur.
Questions fréquentes
Dois-je demander l'autorisation pour repeindre et changer l'agencement ? Les aménagements légers et réversibles ne posent en général pas de difficulté, mais lisez la clause de votre bail : beaucoup de baux exigent un accord écrit pour toute modification, même mineure.
Mes travaux vont-ils faire augmenter mon loyer ? Pas immédiatement. Les améliorations que vous financez ne sont pas prises en compte au premier renouvellement qui suit leur réalisation ; elles peuvent l'être au second, sauf clause d'accession différente. Conservez factures et autorisation.
Puis-je récupérer mes aménagements en partant ? Cela dépend de la clause d'accession. Sans clause, les constructions et installations incorporées peuvent devenir la propriété du bailleur en fin de bail. Négociez ce point avant les travaux, pas après.