Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Café brasserie à vendre Paris 16ème arrondissement : reprendre un établissement à Passy, Trocadéro, Auteuil (page 6)

Le 16ème arrondissement de Paris propose pour la reprise d’un café ou d’une brasserie une expérience d’acquisition d’une singularité absolue dans le paysage des arrondissements parisiens analysés jusqu’ici dans cette série. Contrairement au 15ème voisin dont la puissance commerciale des cafés et brasseries repose sur la masse démographique exceptionnelle de 240 000 habitants et dont les établissements génèrent une demande de volume remarquable, le 16ème impose une logique fondamentalement différente celle d’un arrondissement dont les cafés et brasseries ne cherchent pas la volumétrie mais l’excellence, dont la clientèle est d’un pouvoir d’achat et d’une exigence qualitative sans équivalent à Paris, et dont les établissements constituent des actifs commerciaux d’une rareté et d’une désirabilité particulières qui récompensent les repreneurs capables de comprendre et de respecter les codes très spécifiques de cet arrondissement. Dans le 16ème arrondissement, un café ou une brasserie bien positionné ne génère pas ses performances via le volume de clientèle il les génère via la qualité de sa relation avec une clientèle résidentielle très fortunée dont la fidélité et les paniers moyens exceptionnels compensent largement un flux de passage moins intense que dans les arrondissements centraux plus touristiques. Cette logique particulière génère dans le 16ème des opportunités de reprise d’un profil très spécifique des établissements dont la valeur est davantage déterminée par la qualité de leur clientèle que par leur chiffre d’affaires brut, et dont la reprise requiert une compréhension des codes culturels de l’arrondissement que Point de Vente met à votre disposition avec la précision et le réseau relationnel que ce marché discret impose.

Pourquoi reprendre un café ou une brasserie dans le 16ème arrondissement de Paris ?

Le 16ème arrondissement présente des fondamentaux commerciaux pour les cafés et brasseries d'une nature très particulière qui le distingue de tous les arrondissements précédemment analysés et qui génère des profils de performance très spécifiques.

Une clientèle résidentielle d'un pouvoir d'achat et d'une exigence qualitative exceptionnels qui génère des marges unitaires remarquables : dans le 16ème arrondissement où les résidents comptent parmi les plus fortunés de Paris, les cafés et brasseries qui correspondent aux attentes de cette population bénéficient de paniers moyens et de marges unitaires d'une hauteur que les marchés à fort flux populaire ne peuvent pas reproduire des établissements dont la rentabilité repose sur l'excellence de l'expérience client plutôt que sur la rotation rapide des couverts
Un flux touristique Trocadéro-Tour Eiffel qui génère une demande saisonnière d'une intensité exceptionnelle : les cafés et brasseries bien positionnés dans le périmètre du Trocadéro bénéficient d'un flux de touristes internationaux d'une intensité maximale pendant les mois de haute saison des visiteurs dont le passage génère une demande de restauration et de café d'une intensité remarquable qui vient compléter la base résidentielle plus stable pour les établissements capables de gérer simultanément ces deux types de clientèle aux attentes très différentes
Une rareté structurelle des établissements disponibles à la reprise liée à la longévité des exploitations : dans le 16ème arrondissement où les gérants de cafés et brasseries qui réussissent restent souvent plusieurs décennies dans leurs locaux, les opportunités de reprise sont d'une rareté qui leur confère une valeur particulière des cessions qui résultent presque exclusivement de départs à la retraite et qui incluent souvent une clientèle fidèle constituée sur des décennies
Un flux de clientèle lié au Palais des Congrès et aux événements d'entreprise qui enrichit la demande institutionnelle : la proximité du Palais des Congrès de la Porte Maillot génère pour les cafés et brasseries bien positionnés dans son périmètre une demande de restauration d'entreprise et de congrès d'une qualité et d'un panier moyen particulièrement élevés une clientèle institutionnelle dont les habitudes de réservation régulières constituent une source de chiffre d'affaires prévisible et de qualité
Des terrasses avec vues iconiques parmi les plus désirables de Paris : les cafés et brasseries disposant d'une terrasse avec vue sur la Tour Eiffel depuis le Trocadéro ou sur les jardins et avenues du 16ème bénéficient d'un attrait touristique et résidentiel d'une valeur commerciale considérable des terrasses dont l'autorisation constitue un actif précieux et dont la valorisation pendant les mois de printemps et d'été contribue très significativement aux performances annuelles
Des fonds de commerce valorisés selon la qualité de la clientèle plutôt que selon les standards ordinaires du marché CHR : dans le 16ème arrondissement, la méthode d'évaluation des fonds de cafés et brasseries intègre la qualité et la fidélité de la clientèle résidentielle comme critère principal une grille d'évaluation très différente de celle utilisée dans les arrondissements à fort flux populaire et qui requiert une expertise spécifique que Point de Vente vous apporte

Comment Point de Vente vous accompagne dans la reprise de votre café ou brasserie dans le 16ème arrondissement ?

Le 16ème arrondissement est le marché parisien de reprise de cafés et brasseries le plus discret et le plus exigeant sur les dimensions qualitatives celui où la compréhension des codes culturels et la qualité relationnelle font le plus la différence. Point de Vente structure son accompagnement autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché d'exception.

Accès aux établissements disponibles à la reprise dans le 16ème via notre réseau personnel de commerçants et de notaires : dans le 16ème arrondissement où les cessions de cafés et brasseries résultent presque exclusivement de décisions personnelles mûrement réfléchies dont l'information circule dans des réseaux très informels, Point de Vente est intégré dans ces réseaux et vous transmet les informations sur les disponibilités futures plusieurs mois avant qu'elles ne soient officiellement disponibles
Évaluation spécifique de la valeur des fonds selon la qualité et la fidélité de la clientèle résidentielle : dans le 16ème arrondissement dont la méthode d'évaluation des fonds de cafés intègre la qualité de la clientèle comme critère principal, Point de Vente évalue avec une méthodologie adaptée la valeur réelle de chaque établissement en analysant la composition sociodémographique de la clientèle, sa fidélité et son potentiel de croissance sous nouvelle direction
Accompagnement dans la négociation avec les cédants en départ à la retraite dans le 16ème : les gérants qui cèdent leur café ou brasserie dans le 16ème après des décennies d'exploitation ont souvent une relation affective très forte avec leur établissement et leur clientèle ils cherchent un repreneur capable de respecter l'esprit de leur établissement et de prendre soin de leurs habitués Point de Vente vous prépare à aborder ces négociations avec la sensibilité et le respect que ce contexte impose
Modélisation de la complémentarité entre la clientèle résidentielle permanente et le flux touristique saisonnier du Trocadéro : selon la localisation précise de l'établissement dans le 16ème, la proportion entre la clientèle résidentielle et la clientèle touristique varie considérablement Point de Vente modélise cette répartition pour chaque établissement proposé et évalue la stratégie opérationnelle la plus adaptée
Vérification des contraintes de copropriété sur les conditions d'exploitation dans les immeubles de standing du 16ème : dans un arrondissement où les copropriétés sont parmi les plus exigeantes de Paris sur les conditions d'exploitation des établissements de café et de restauration, les règlements peuvent imposer des restrictions très précises sur les horaires d'ouverture, les livraisons et les niveaux sonores Point de Vente vérifie systématiquement ces conditions pour chaque établissement proposé
Coordination de la due diligence complète adaptée aux spécificités du 16ème : audit des livres de compte avec analyse de la répartition entre clientèle résidentielle et touristique et modélisation de la saisonnalité, vérification des licences IV et des autorisations de terrasse dans un arrondissement aux règlements de voirie très stricts, analyse de l'état des équipements selon les standards de la restauration premium, évaluation des contraintes de copropriété Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre reprise est fondée sur une analyse exhaustive et précise