Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Café brasserie à vendre Paris 4ème arrondissement : reprendre un établissement dans le Marais, l’Île de la Cité, Beaubourg (page 12)

Le 4ème arrondissement de Paris constitue pour la reprise d’un café ou d’une brasserie un marché d’une intensité et d’une complexité qui le distinguent fondamentalement du 3ème arrondissement voisin. Contrairement au 3ème dont l’attractivité pour les cafés et brasseries repose sur l’identité créative et gastronomique du Haut-Marais et sur sa clientèle internationale sophistiquée, le 4ème superpose à cette dimension culturelle une attractivité touristique mondiale d’une puissance absolue la réouverture de Notre-Dame de Paris, le Centre Pompidou avec ses 3,5 millions de visiteurs annuels, la place des Vosges avec ses arcades emblématiques, l’Île de la Cité et ses millions de visiteurs autant d’attracteurs qui génèrent pour les cafés et brasseries du 4ème des flux de clientèle d’une diversité et d’une permanence sans équivalent dans les arrondissements voisins. Dans le 4ème arrondissement, un café ou une brasserie bien positionné ne dépend pas uniquement de la fidélité d’une clientèle locale il bénéficie d’une succession de clientèles aux profils et aux nationalités très diversifiés qui garantissent une base de chiffre d’affaires d’une solidité structurelle. Cette réalité génère des performances opérationnelles parmi les plus élevées du marché des cafés parisiens pour les établissements capables de capitaliser sur cette multiplicité de flux et des opportunités de reprise d’une valeur stratégique particulière pour les opérateurs qui comprennent la nature spécifique de ce marché. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans le 4ème arrondissement le café ou la brasserie le plus cohérent avec votre stratégie commerciale.

Pourquoi reprendre un café ou une brasserie dans le 4ème arrondissement de Paris ?

Le 4ème arrondissement présente des fondamentaux commerciaux pour les cafés et brasseries d'une nature très particulière qui le distinguent de tous les arrondissements précédemment analysés et qui génèrent des profils de performance opérationnelle très spécifiques.

L'effet Notre-Dame sur les cafés et brasseries du périmètre de l'Île de la Cité : la réouverture de la cathédrale a déclenché un afflux de visiteurs d'une ampleur sans précédent qui transforme les perspectives commerciales de tous les établissements de café et de restauration dans le périmètre immédiat des cafés et brasseries dont les chiffres d'affaires vont continuer à progresser avec la montée en puissance du flux touristique mondial lié à la réouverture dans les prochaines années
Une clientèle LGBTQ+ internationale qui génère des niveaux de consommation particulièrement élevés : le Marais est depuis des décennies le quartier LGBTQ+ de référence de Paris et l'une des destinations LGBTQ+ les plus reconnues au monde ce qui génère pour les cafés et brasseries du secteur une clientèle internationale dont le niveau de consommation et la fidélité aux établissements qui leur correspondent sont particulièrement favorables aux opérateurs qui savent adresser ce segment avec authenticité
Des performances opérationnelles week-end parmi les plus élevées du marché des cafés parisiens : dans le 4ème arrondissement dont l'activité est aussi intense le week-end qu'en semaine grâce à la combinaison du tourisme culturel du Centre Pompidou et du shopping gastronomique du Marais les cafés et brasseries bien positionnés affichent des taux d'occupation exceptionnellement stables sur l'ensemble de la semaine, réduisant la dépendance à la clientèle de déjeuner en semaine qui fragilise de nombreux établissements parisiens
Une place des Vosges comme cadre d'exploitation unique pour des cafés de prestige : les établissements installés sous les arcades ou à proximité immédiate de la place des Vosges bénéficient d'un cadre architectural d'une valeur commerciale incomparable une localisation dont la désirabilité touristique et résidentielle justifie des tarifs et des concepts que peu d'autres adresses parisiennes permettent de pratiquer avec la même légitimité
Un flux culturel permanent lié au Centre Pompidou qui génère une demande de restauration d'une régularité remarquable : les 3,5 millions de visiteurs annuels du Centre Pompidou créent une demande de café et de restauration légère dans tout le périmètre Beaubourg-Rambuteau d'une intensité permanente une demande dont les cafés et brasseries bien positionnés sur les axes d'accès au Centre peuvent capter une fraction significative via une offre adaptée au profil culturel de cette clientèle
Des valeurs de fonds de commerce qui reflètent pleinement l'attractivité mondiale de l'arrondissement : dans le 4ème arrondissement, les fonds de café et brasserie sont valorisés à des niveaux qui reflètent la désirabilité mondiale de l'adresse des valorisations élevées mais justifiées par des performances opérationnelles d'une solidité et d'une régularité que peu d'autres marchés parisiens de cafés peuvent reproduire avec la même constance

Comment Point de Vente vous accompagne dans la reprise de votre café ou brasserie dans le 4ème arrondissement ?

La reprise d'un café ou d'une brasserie dans le 4ème arrondissement engage des sommes significatives dans un marché d'une complexité et d'une richesse particulières qui imposent une expertise d'accompagnement d'un niveau élevé. Point de Vente structure son intervention autour d'axes spécifiques au marché des cafés et brasseries du 4ème.

Positionnement prioritaire sur les établissements disponibles dans le périmètre Notre-Dame en pleine revalorisation : la réouverture de Notre-Dame crée une fenêtre d'opportunité pour les repreneurs qui se positionnent maintenant sur des cafés et brasseries dans son périmètre immédiat des établissements dont les performances vont continuer à progresser avec la montée en puissance du flux touristique mondial Point de Vente surveille ce périmètre en temps réel et vous positionne en priorité sur les opportunités qui y apparaissent
Analyse de la composition de la clientèle de chaque établissement selon les flux touristiques du 4ème : un café dont la clientèle est majoritairement LGBTQ+ internationale n'a pas le même profil de performance ni les mêmes perspectives qu'un établissement orienté tourisme culturel autour de Notre-Dame ou qu'un café de quartier résidentiel dans le Marais profond Point de Vente analyse la composition de la clientèle de chaque établissement et évalue la pertinence de son positionnement actuel
Modélisation de la saisonnalité touristique sur les performances annuelles de l'établissement : dans le 4ème arrondissement où certains cafés et brasseries réalisent 60 à 70% de leur chiffre d'affaires annuel pendant les mois de haute saison touristique, la modélisation de cette saisonnalité est une étape critique de l'analyse de rentabilité Point de Vente intègre cette donnée dans son évaluation de chaque établissement pour vous donner une vision précise de la rentabilité réelle sur l'ensemble du cycle annuel
Vérification des autorisations spécifiques aux établissements en secteur sauvegardé du 4ème : dans le 4ème arrondissement entièrement classé, les autorisations de terrasse, les enseignes lumineuses et les modifications de façade des cafés et brasseries sont soumises à des règles très strictes de l'ABF Point de Vente vérifie exhaustivement ces autorisations avant toute recommandation d'acquisition pour s'assurer que l'établissement est en pleine conformité avec ses obligations
Évaluation du potentiel de repositionnement des établissements sous-performants du 4ème : dans un arrondissement dont l'attractivité touristique mondiale justifie des positionnements tarifaires et des concepts très premium, certains cafés et brasseries maintiennent encore des positionnements génériques qui ne valorisent pas pleinement leur localisation Point de Vente identifie ces établissements et évalue le potentiel de progression du chiffre d'affaires lié à un repositionnement ciblé
Coordination de la due diligence complète adaptée au marché des cafés et brasseries du 4ème : audit des livres de compte avec analyse distincte de la saisonnalité touristique, vérification des licences IV et des autorisations de terrasse, analyse de l'état des équipements selon les normes actuelles du secteur CHR, vérification des contraintes ABF sur les éventuels travaux de rénovation Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre reprise est fondée sur une analyse complète et précise