Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Café brasserie à vendre Paris 9ème arrondissement : reprendre un établissement à l’Opéra, Pigalle, Martyrs (page 28)

Le 9ème arrondissement de Paris constitue pour la reprise d’un café ou d’une brasserie l’un des marchés les plus dynamiques et les plus stratégiquement pertinents de la capitale en 2025. Contrairement au 8ème voisin dont les opportunités de reprise de cafés et brasseries sur les artères les plus emblématiques sont dominées par des valorisations institutionnelles inaccessibles à la majorité des opérateurs indépendants, le 9ème propose des établissements dont les valorisations restent compatibles avec des budgets d’entrepreneurs ambitieux tout en bénéficiant d’une transformation commerciale en progression constante qui génère des opportunités de reprise d’une qualité et d’un potentiel que les arrondissements plus établis ne peuvent plus offrir aux mêmes conditions. La transformation de SoPi en destination gastronomique internationale de référence a profondément modifié le paysage de la restauration dans le 9ème des cafés et brasseries dont les chiffres d’affaires ont progressé de façon remarquable ces cinq dernières années sous l’effet de l’arrivée d’une nouvelle clientèle gastronomique internationale dont les attentes et les budgets de consommation tirent les performances opérationnelles vers le haut. Cette dynamique crée pour les repreneurs qui s’y positionnent maintenant des conditions que le marché des cafés et brasseries du 9ème ne pourra plus offrir dans quelques années des établissements dont les valorisations reflètent encore partiellement l’ancienne réalité commerciale de l’arrondissement tandis que leurs performances actuelles et futures correspondent déjà à une réalité bien supérieure. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans cet arrondissement en plein essor le café ou la brasserie le plus cohérent avec votre projet et votre ambition commerciale.

Pourquoi reprendre un café ou une brasserie dans le 9ème arrondissement de Paris ?

Le 9ème arrondissement présente des fondamentaux commerciaux pour les cafés et brasseries qui lui sont propres et qui génèrent des profils de performance très différents selon le secteur et le positionnement de l'établissement.

Une demande de café et de restauration portée par la transformation gastronomique de SoPi d'une intensité croissante : la transformation du Nouveau Pigalle en destination gastronomique internationale de référence génère une demande de café et de restauration créative d'une qualité et d'une intensité en progression constante des cafés et brasseries dont les chiffres d'affaires progressent de 10 à 20% par an dans les rues les plus dynamiques de SoPi sous l'effet de l'arrivée d'une clientèle gastronomique internationale dont les attentes en matière de qualité et d'innovation sont élevées
Une clientèle de déjeuner corporate d'une régularité structurelle portée par la densité de bureaux du secteur Opéra : autour de l'Opéra et de la Chaussée d'Antin, la concentration de sièges sociaux de grandes entreprises et d'institutions financières génère une demande de déjeuner professionnel d'une régularité et d'une qualité particulièrement favorables des cafés et brasseries dont les chiffres d'affaires du midi sont soutenus par un flux de clientèle corporate prévisible et régulier qui réduit la dépendance aux variations saisonnières
Des valorisations de fonds encore inférieures au potentiel réel dans les secteurs les plus dynamiques : dans SoPi et autour de la rue des Martyrs, les fonds de cafés et brasseries sont encore valorisés en dessous de ce que leurs performances actuelles et futures justifieraient un décalage qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions favorables avant que le marché ne le corrige intégralement
Une demande de soirée et de week-end en forte progression liée à l'essor gastronomique nocturne du 9ème: le 9ème arrondissement est devenu l'une des premières destinations parisiennes pour les sorties gastronomiques du soir et du week-end des cafés et brasseries dont le chiffre d'affaires du soir progresse chaque année avec l'arrivée de nouveaux concepts gastronomiques qui attirent une clientèle de loisirs d'une qualité et d'une régularité croissantes
Un marché de reprise en rotation accélérée qui génère des opportunités régulières : la transformation rapide du tissu gastronomique du 9ème génère une rotation accélérée des établissements disponibles à la reprise des concepts qui ne correspondent plus à la nouvelle réalité gastronomique du quartier libèrent leurs emplacements au profit de repreneurs mieux alignés, créant un flux régulier d'opportunités dont Point de Vente vous permet de bénéficier en priorité
Des performances opérationnelles des cafés de la rue des Martyrs parmi les plus solides de l'arrondissement : la notoriété gastronomique internationale croissante de la rue des Martyrs génère pour les cafés et brasseries bien positionnés dans son périmètre des performances opérationnelles d'une solidité et d'une progression remarquables des établissements dont la reprise offre l'accès à l'une des adresses gastronomiques les plus citées dans la presse internationale

Comment Point de Vente vous accompagne dans la reprise de votre café ou brasserie dans le 9ème arrondissement ?

Le 9ème arrondissement est un marché de reprise de cafés et brasseries en transformation rapide dont les meilleures opportunités requièrent une réactivité et une expertise analytique que Point de Vente structure autour d'axes d'intervention spécifiques.

Identification des établissements disponibles à la reprise dans le 9ème avant leur mise sur le marché : notre présence terrain dans le 9ème arrondissement et nos relations avec les propriétaires de fonds de commerce, les notaires spécialisés et les associations de restaurateurs actifs dans chaque secteur nous permettent d'être informés des intentions de cession en amont un avantage décisif dans un marché dont la rotation accélérée génère des opportunités de plus en plus fréquentes mais dont les meilleures ne sont jamais diffusées publiquement
Analyse du potentiel de progression du chiffre d'affaires lié à la transformation gastronomique de SoPi : pour les établissements dont le positionnement actuel ne correspond pas encore à la nouvelle réalité gastronomique du 9ème, Point de Vente évalue le potentiel de progression du chiffre d'affaires lié à un repositionnement vers l'offre gastronomique créative qui correspond aux attentes de la nouvelle clientèle du quartier une donnée stratégique pour évaluer la valeur réelle d'un établissement au-delà de ses seules performances actuelles
Évaluation du différentiel entre les valorisations actuelles et le potentiel réel des établissements dans SoPi : dans les secteurs les plus dynamiques du 9ème, les valorisations de certains fonds de cafés et brasseries reflètent encore partiellement l'ancienne réalité commerciale de l'arrondissement Point de Vente quantifie ce différentiel pour chaque établissement proposé et vous présente une analyse objective de l'opportunité que représente sa reprise
Vérification de la conformité des licences IV et des autorisations de terrasse dans le contexte réglementaire du 9ème : dans un arrondissement dont la densité de cafés et de bars génère une attention particulière des autorités sur les questions de bruit et de nuisances nocturnes, la vérification de la conformité des licences et des autorisations d'exploitation est une étape critique Point de Vente effectue ces vérifications exhaustives avant toute recommandation d'acquisition
Modélisation des performances selon la composition de la clientèle corporate, gastronomique et résidentielle : un café dans SoPi dont la clientèle est majoritairement gastronomique internationale n'a pas le même profil de performance qu'un établissement autour de l'Opéra dont la clientèle est majoritairement corporate en semaine Point de Vente modélise ces profils pour chaque établissement proposé en s'appuyant sur des données réelles de performance du secteur
Coordination de la due diligence complète adaptée aux spécificités du 9ème : audit des livres de compte avec analyse de la progression du chiffre d'affaires sur trois exercices, vérification des licences et autorisations, analyse de l'état des équipements et des installations, évaluation de la cohérence du positionnement avec la nouvelle réalité gastronomique de l'arrondissement Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre reprise est fondée sur une connaissance exhaustive de l'établissement