Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Aligre, Bercy (page 7)

Le 12ème arrondissement de Paris propose pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine une configuration commerciale d’une solidité et d’une pragmatisme qui le distinguent nettement du 11ème voisin. Contrairement au 11ème dont l’intensité de la compétition gastronomique entre cavistes impose une vision gastronomique d’une précision et d’une cohérence quasi idéologique, le 12ème offre quelque chose de plus accessible et de plus équilibré un marché dont les fondamentaux commerciaux reposent sur la complémentarité de trois moteurs de demande très différents dont la combinaison génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés une régularité et une diversité de chiffre d’affaires que les arrondissements mono-dépendants d’un seul profil de clientèle ne peuvent pas reproduire avec la même constance. Le marché d’Aligre dont la montée en puissance gastronomique progressive attire une clientèle de plus en plus sophistiquée dont les achats de vins et de produits d’épicerie fine sont en progression constante constitue le moteur gastronomique principal d’un arrondissement dont le potentiel est encore partiellement inexploité par rapport à celui du 11ème voisin mais dont la trajectoire ascendante est suffisamment documentée pour rassurer les repreneurs qui cherchent à s’implanter dans un marché dont les conditions d’accès sont encore favorables. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché pragmatique et solide l’établissement le plus adapté à votre projet et à vos ambitions commerciales.

Le marché d'Aligre et son écosystème gastronomique : le moteur commercial d'un caviste dans le 12ème

Une montée en puissance gastronomique du marché d'Aligre qui génère une clientèle de plus en plus sophistiquée dont les achats de vins progressent en qualité et en valeur : le marché d'Aligre dont la réputation gastronomique s'est considérablement renforcée ces dernières années attire désormais une clientèle de toute la rive droite parisienne venue faire ses courses dans l'une des dernières grandes halles de marché alimentaire authentiques de Paris une clientèle dont la sophistication gastronomique progresse régulièrement et dont les achats de vins dans les cavistes du périmètre reflètent directement cette progression des clients qui il y a cinq ans achetaient du vin en supermarché et qui cherchent aujourd'hui des conseils et des découvertes dans les cavistes bien positionnés autour du marché
Une complémentarité très naturelle entre les produits du marché d'Aligre et la sélection d'un caviste ou d'une épicerie fine : dans le périmètre du marché d'Aligre dont la qualité des fromages, des viandes et des légumes est reconnue par une clientèle gastronomique très avisée, les accords naturels entre les produits du marché et les vins d'un caviste ou les produits d'une épicerie fine bien sélectionnés constituent des leviers de conseil et de prescription croisée dont l'efficacité commerciale est directement mesurable un caviste qui conseille un accord précis entre un fromage du marché et l'un de ses vins génère une valeur ajoutée de service que les clients mémorisent et qui les fidélise durablement
Un potentiel de progression de la valeur des fonds de cavistes dans le périmètre Aligre encore très favorable : les cavistes et les épiceries fines disponibles à la reprise dans le périmètre du marché d'Aligre sont encore valorisés en dessous de ce que leur potentiel commercial actuel et futur justifierait un différentiel de valorisation qui reflète le décalage habituel entre la réalité d'un marché en transformation et sa reconnaissance par le marché de la transaction de fonds, et qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions favorables pour les repreneurs capables de lire la valeur réelle de cet emplacement

Bercy et la Gare de Lyon : deux générateurs de demande complémentaires pour les cavistes du 12ème

La Gare de Lyon et ses voyageurs TGV vers le sud comme clientèle d'achats gastronomiques avant le départ très spécifique : les voyageurs TGV qui partent depuis la Gare de Lyon vers Lyon, Marseille, Bordeaux ou l'Italie constituent pour les épiceries fines et les cavistes bien positionnés dans le périmètre une clientèle d'achats gastronomiques avant le départ dont les comportements sont très précis des bouteilles de vin à ramener en cadeau dans leur destination, des produits d'épicerie fine français à offrir lors de leur arrivée, des conserves de qualité à glisser dans leurs bagages des achats dont la valeur unitaire est souvent élevée et dont la régularité quotidienne génère un flux de chiffre d'affaires très prévisible pour les établissements bien positionnés sur les axes piétons entre les quais et les sorties de la gare
Bercy Village et ses événements comme générateur de flux gastronomique prévisible le week-end : les animations et les événements du secteur Bercy Village génèrent pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés dans le périmètre des pics de fréquentation prévisibles et très rentables le week-end une clientèle de loisirs dont la propension à acheter une bouteille de vin ou des produits d'épicerie fine pendant ses sorties dans le secteur est très élevée et dont le calendrier des événements est disponible longtemps à l'avance pour permettre une organisation opérationnelle anticipée
Une complémentarité temporelle entre les trois moteurs de demande du 12ème qui génère une régularité hebdomadaire remarquable : le marché d'Aligre génère son flux principal le samedi et le dimanche matin, la Gare de Lyon génère son flux le plus favorable en semaine aux heures de départ des TGV, et Bercy Village génère son flux le vendredi soir et le week-end en soirée une complémentarité temporelle d'une cohérence remarquable qui génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés dans le 12ème une régularité de chiffre d'affaires sur l'ensemble de la semaine que les arrondissements mono-dépendants d'un seul moteur de demande ne peuvent pas reproduire

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris