Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste épicerie fine à vendre Paris 15ème arrondissement – Convention, Grenelle, Vaugirard | Point de Vente | Point de vente (page 14

Ce que 240 000 habitants permanents changent concrètement pour un caviste ou une épicerie fine

Un volume de chiffre d'affaires potentiel de fond sans équivalent sur la rive gauche parisienne qui justifie des investissements d'implantation plus importants que dans des arrondissements moins denses : la masse démographique exceptionnelle du 15ème génère pour les cavistes et les épiceries fines bien implantés un potentiel de chiffre d'affaires de fond d'une amplitude très supérieure à celle observable dans les arrondissements moins peuplés un volume qui justifie des investissements d'implantation, de stock et de personnel significativement plus importants que dans des arrondissements dont la base démographique est plus modeste, et dont la rentabilité est assurée dès les premières semaines si le concept et l'emplacement sont bien calibrés
Une diversité de profils de clientèle au sein de la même population résidentielle qui permet de calibrer très précisément la sélection selon les attentes dominantes du secteur ciblé : avec 240 000 habitants dont les profils socio-économiques, les habitudes gastronomiques et les budgets de consommation varient considérablement selon le secteur de l'arrondissement des jeunes actifs du secteur Convention aux familles établies du secteur Grenelle, des retraités aisés du secteur Necker aux professionnels du secteur Vaugirard le 15ème offre aux cavistes et aux épiceries fines une diversité de profils de clientèle suffisamment riche pour permettre un positionnement très précis selon le secteur ciblé, évitant l'écueil d'une sélection trop généraliste qui ne satisfait pleinement aucun profil spécifique
Une fréquence d'achat hebdomadaire d'une régularité remarquable qui génère des prévisions de trésorerie d'une fiabilité très supérieure à celle des commerces dépendants de flux événementiels ou touristiques : dans le 15ème arrondissement dont les résidents ont des habitudes de courses alimentaires très régulières un passage chez le caviste chaque vendredi soir pour le vin du week-end, une visite à l'épicerie fine chaque samedi matin pour les produits du déjeuner dominical la régularité hebdomadaire des achats génère des flux de trésorerie d'une prévisibilité qui facilite considérablement la gestion financière et la planification des stocks par rapport aux commerces dont les revenus sont concentrés sur quelques périodes de l'année

Trois niches commerciales sous-exploitées dans le 15ème pour un caviste ou une épicerie fine

Le service de cave à domicile pour les familles du 15ème dont les caves d'appartement sont sous-exploitées : dans le 15ème arrondissement dont de nombreux appartements disposent de caves dont les propriétaires ne savent pas toujours comment les constituer et les gérer de façon optimale, un caviste qui développe un service de conseil et de constitution de cave personnalisée recommandations d'achat selon le budget et les goûts du client, suivi des millésimes, organisation des livraisons en cave développe une relation de service d'une intimité et d'une fidélisation dont la valeur commerciale sur le long terme est très élevée dans un arrondissement dont les familles restent souvent de nombreuses années dans les mêmes appartements
Les achats de vins pour les repas de famille du dimanche comme créneau commercial d'une régularité et d'une valeur particulièrement élevées dans le 15ème : dans le 15ème arrondissement dont la proportion de familles avec enfants est parmi les plus élevées de Paris, les repas de famille du dimanche constituent une occasion de consommation de vins de qualité d'une régularité et d'un volume très favorables pour les cavistes des parents qui cherchent chaque semaine une bouteille de qualité pour un repas familial et dont les achats du samedi matin constituent un créneau commercial d'une régularité hebdomadaire très appréciable pour la rentabilité des cavistes bien positionnés dans le 15ème
Un positionnement sur les coffrets cadeaux gastronomiques pour les événements familiaux comme canal de revenus complémentaires très adapté au profil démographique du 15ème : dans un arrondissement dont la densité de familles génère un volume très élevé d'anniversaires, de fêtes de naissance et d'autres occasions cadeaux, les cavistes et les épiceries fines qui développent une offre de coffrets cadeaux gastronomiques bien présentés associations vins et produits d'épicerie fine thématiques, packaging soigné, personnalisation du message développent un canal de revenus complémentaires d'une régularité et d'une valeur unitaire très favorables, particulièrement pendant les périodes de fêtes de fin d'année dont les pics de commandes peuvent représenter une fraction très importante du chiffre d'affaires mensuel

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris

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Caviste et épicerie fine à vendre Paris 15ème arrondissement : Convention, Grenelle, Vaugirard (page 14)

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Ce que 240 000 habitants permanents changent concrètement pour un caviste ou une épicerie fine

Trois niches commerciales sous-exploitées dans le 15ème pour un caviste ou une épicerie fine

Local commercial 70 m2 75015 Paris

DUPLEIX MOTTE PIQUET

Location bureau 55 m2 75015 Paris

FELIX FAURE LECOURBE SUD

Local commercial 85 m2 75015 Paris

CHARLES MICHEL

Local commercial 90 m2 75015 Paris

DUPLEIX MOTTE PIQUET

CHARLES MICHEL

Location local commercial 55 m2 75015 Paris

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Local commercial 55 m2 75015 Paris

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Local commercial 115 m2 75015 Paris

CAMBRONE LECOURBE

PARC DES EXPOSITIONS

Achat local commercial 201 m2 75015 Paris

FELIX FAURE LECOURBE SUD, CHARLES MICHEL

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CHARLES MICHEL

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CHARLES MICHEL

Local commercial 72 m2 75015 Paris

PASTEUR

Local commercial 85 m2 75015 Paris

FELIX FAURE LECOURBE SUD

PASTEUR

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CAMBRONE LECOURBE

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CONVENTION VAUGIRARD

Achat local commercial 69 m2 75015 Paris

CAMBRONE LECOURBE

CONVENTION VAUGIRARD

Local commercial 92 m2 75015 Paris

COMMERCE