Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 16ème arrondissement : Passy, Auteuil, Victor Hugo (page 24)

Le 16ème arrondissement de Paris représente pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine le marché de la transmission patrimoniale celui où les établissements les plus précieux ne se vendent pas mais se transmettent, selon des logiques et des temporalités très différentes de celles qui gouvernent les cessions commerciales ordinaires. Contrairement au 15ème dont la puissance commerciale repose sur la masse démographique et la régularité des achats d’une population résidentielle très dense, le 16ème impose une réalité très différente celle d’un arrondissement dont la valeur commerciale d’un caviste ou d’une épicerie fine tient moins à la taille de sa clientèle potentielle qu’à la profondeur et à la qualité des relations personnelles que l’exploitant a construites au fil des années avec une clientèle dont le pouvoir d’achat exceptionnel génère des achats individuels d’une valeur unitaire qui compensent très largement la modestie relative du volume de passage. Dans le 16ème, un caviste qui connaît personnellement ses cinquante meilleurs clients, qui sait ce que chacun d’eux boit habituellement, quels sont leurs millésimes préférés et pour quelles occasions ils achètent leurs meilleures bouteilles, génère un chiffre d’affaires d’une solidité et d’une régularité supérieures à celles d’un caviste du 15ème dont la clientèle est dix fois plus nombreuse mais beaucoup moins profonde dans sa relation avec l’établissement. Cette logique de qualité relationnelle plutôt que de volume transactionnel génère dans le 16ème des modèles économiques de cavistes et d’épiceries fines d’une nature très particulière dont la compréhension précise est la condition première d’une acquisition réussie.

La transmission d'un caviste dans le 16ème : ce que le repreneur achète vraiment

Un portefeuille de relations personnelles dont la valeur dépasse très largement celle des stocks et du mobilier commercial : dans le 16ème arrondissement, ce que le repreneur d'un caviste ou d'une épicerie fine acquiert en priorité n'est pas un stock de bouteilles, un bail commercial ou un emplacement bien situé c'est un portefeuille de relations personnelles construites sur des années de confiance mutuelle entre le cédant et ses meilleurs clients, dont la transmission est l'enjeu commercial le plus critique de toute reprise dans cet arrondissement des relations dont la valeur est considérable mais dont la transferabilité dépend entièrement de la qualité de la période de transition et de la capacité du repreneur à s'inscrire dans la continuité de la relation humaine que le cédant a construite
Une réputation construite sur des décennies qui constitue l'actif le plus difficile à évaluer et le plus précieux de la cession : dans le 16ème arrondissement dont les résidents transmettent leurs adresses gastronomiques de génération en génération, la réputation d'un caviste ou d'une épicerie fine construite sur vingt ou trente ans d'excellence constitue un actif commercial dont la valeur est très difficile à quantifier avec les méthodes ordinaires mais dont l'impact sur la fidélité de la clientèle et la facilité de développement commercial du repreneur est immédiat et considérable Point de Vente évalue cet actif intangible avec précision pour chaque établissement proposé dans le 16ème
Une cave constituée sur des années dont la composition reflète les goûts très précis d'une clientèle d'une exigence et d'une connaissance œnologique remarquables : dans le 16ème arrondissement dont les meilleurs cavistes ont constitué leur cave en tenant compte des préférences très précises de leurs clients les plus importants tel client qui commande exclusivement des Bourgognes premier cru, tel autre qui recherche des Bordeaux classés des grandes années la composition du stock à la reprise reflète une connaissance intime de la clientèle que le repreneur doit comprendre et respecter pour maintenir la fidélité de ces clients pendant la transition

Les spécificités d'exploitation d'une épicerie fine dans le 16ème : ce que l'arrondissement exige

Des approvisionnements exclusifs et des produits introuvables ailleurs comme condition de légitimité gastronomique dans le 16ème : dans le 16ème arrondissement dont les résidents ont les moyens et la motivation de chercher les meilleurs produits alimentaires disponibles à Paris et dans le monde, une épicerie fine dont la sélection reproduit celle des grandes épiceries fines bien connues de la rive droite parisienne n'offre aucune raison de visite suffisamment forte pour fidéliser une clientèle qui peut trouver les mêmes produits dans de nombreux autres établissements seule une sélection de produits exclusifs, de producteurs artisanaux peu distribués et de références impossibles à trouver ailleurs justifie l'implantation d'une épicerie fine dans le 16ème et génère la fidélité d'une clientèle habituée à la rareté et à l'exclusivité
Un service de livraison à domicile dans les immeubles de standing comme standard opérationnel non négociable : dans le 16ème arrondissement dont les résidents les plus aisés n'ont pas toujours le temps ni l'envie de se déplacer physiquement pour leurs achats gastronomiques, le développement d'un service de livraison à domicile fiable et discret livraison dans l'heure pour les commandes urgentes, service récurrent pour les clients réguliers, discrétion absolue dans les parties communes des immeubles constitue un standard de service dont l'absence peut générer une perte de clientèle significative au profit des concurrents qui proposent ce service
Des événements de dégustation privés dans les appartements des clients comme levier de fidélisation et de prescription d'une efficacité particulière dans le 16ème : dans le 16ème arrondissement dont les résidents organisent régulièrement des dîners et des réceptions privées, les cavistes qui proposent d'organiser des dégustations privées dans les appartements de leurs meilleurs clients sélection de vins thématique, animation par le caviste lui-même, accord avec des produits d'épicerie fine développent une relation de service d'une intimité et d'une exclusivité dont la fidélisation et la prescription dans les réseaux sociaux très denses du 16ème génèrent une acquisition de nouveaux clients de très haute qualité d'une efficacité incomparable

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris