Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 17ème arrondissement : Batignolles, Ternes, Wagram (page 39)

Le 17ème arrondissement de Paris génère pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine une opportunité d’une dualité interne d’une clarté et d’une lisibilité qui en font l’un des marchés les plus stratégiquement intéressants de cette série pour les porteurs de projet dont les ambitions et les budgets varient considérablement. Contrairement au 16ème voisin dont la logique commerciale est entièrement fondée sur la transmission patrimoniale de relations personnelles de très haute valeur construites sur des décennies, le 17ème propose simultanément deux marchés très différents dont chacun répond à une stratégie d’implantation distincte le 17ème sud avec ses secteurs Ternes et Wagram dont le profil de clientèle résidentielle très aisée génère des opportunités comparables à celles du 16ème mais avec des conditions d’accès légèrement plus favorables, et le 17ème nord avec ses Batignolles et ses Épinettes dont la transformation gastronomique en cours génère une demande nouvelle de vins naturels et de produits d’épicerie fine de qualité dans un secteur encore accessible à des conditions d’acquisition très favorables. Ce qui rend le 17ème particulièrement attractif dans cette série, c’est que ces deux opportunités coexistent dans le même arrondissement avec une proximité géographique qui permet à un porteur de projet bien conseillé de choisir très précisément entre une stratégie de sécurité établie au sud et une stratégie de croissance émergente au nord selon son profil de risque et son horizon d’investissement.

Le secteur Ternes-Wagram : accéder à la clientèle premium du 16ème à des conditions légèrement plus favorables

Un profil de clientèle résidentielle très aisée comparable au 16ème mais avec des loyers et des valorisations de fonds encore inférieurs : dans les secteurs Ternes et Wagram du 17ème dont la clientèle résidentielle est d'un standing et d'une exigence gastronomique très comparables à ceux du 16ème voisin, les fonds de cavistes et d'épiceries fines sont encore valorisés à des niveaux légèrement inférieurs à ceux observés de l'autre côté de l'avenue de la Grande Armée pour des profils de clientèle et des performances commerciales très proches un différentiel de valorisation qui représente une opportunité d'accès à une clientèle premium à des conditions financières plus favorables que dans le 16ème
Le marché de Lévis comme écosystème gastronomique d'une qualité et d'une fidélité clientèle incomparables dans le 17ème sud : le marché couvert de Lévis dont la réputation gastronomique dans le secteur Ternes est établie de longue date génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés dans son périmètre un flux de clientèle gastronomique d'une qualité et d'une régularité remarquables des résidents aisés dont les habitudes de courses de qualité dans l'écosystème gastronomique de Lévis constituent une base de prescription naturelle pour les cavistes et les épiceries fines qui s'inscrivent dans la continuité qualitative de l'artère
Une clientèle d'affaires dense autour des sièges sociaux du secteur Monceau qui génère un canal B2B complémentaire au flux résidentiel : dans le périmètre des sièges sociaux et des bureaux concentrés autour du Parc Monceau, la demande de vins et de produits gastronomiques pour les réceptions et les déjeuners d'affaires constitue pour les cavistes et les épiceries fines un canal B2B dont la valeur unitaire et la régularité sont très favorables des directeurs généraux dont les commandes pour des événements corporate peuvent atteindre des montants significatifs et dont la fidélité aux fournisseurs qui les satisfont est d'une solidité hebdomadaire très appréciable

Les Batignolles : le marché émergent le plus attractif du 17ème pour un caviste de vins naturels

Une transformation gastronomique des Batignolles qui génère une demande de vins naturels en progression rapide dans un secteur encore peu dense en cavistes spécialisés : la gentrification accélérée des Batignolles attire une nouvelle population de jeunes actifs et de créatifs dont la culture des vins naturels est très développée et dont la demande d'une cave spécialisée dans leur quartier est forte mais encore partiellement insatisfaite un déficit d'offre qui représente pour les repreneurs de cavistes qui s'implantent maintenant dans les Batignolles une opportunité de premier entrant sur ce segment dans un secteur dont la progression gastronomique va continuer à s'accentuer dans les prochaines années
Un écosystème gastronomique naissant des Batignolles dont les nouveaux restaurants constituent des partenaires naturels pour un caviste de vins naturels : dans le secteur des Batignolles dont de nouveaux restaurants bistronomiques et bars à vins naturels ouvrent régulièrement, les cavistes qui développent des relations de fourniture et de conseil avec ces établissements approvisionnement en vins pour leur carte, organisation de dégustations croisées s'inscrivent dans une communauté gastronomique émergente dont la solidarité collective génère une visibilité et une légitimité d'une valeur commerciale très supérieure aux investissements consentis pour entretenir ces partenariats
Des valorisations de fonds de cavistes dans les Batignolles parmi les plus favorables du centre parisien pour un potentiel de progression documenté : les fonds de cavistes et d'épiceries fines disponibles à la reprise dans les Batignolles sont encore valorisés à des niveaux très inférieurs à ceux observés dans les secteurs plus établis de l'arrondissement pour des fondamentaux gastronomiques en progression rapide un différentiel de valorisation qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions que le marché va progressivement corriger avec la montée en puissance de la notoriété gastronomique du quartier dans les prochaines années

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris