Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 19ème arrondissement : Buttes-Chaumont, Villette, Ourcq (page 4)

Le 19ème arrondissement de Paris propose pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine l’opportunité commerciale la plus clairement orientée vers l’avenir de toute cette série non pas parce que son marché actuel est déjà mature et parfaitement constitué comme dans le 11ème ou le 6ème, mais parce que les conditions d’une transformation gastronomique profonde et durable sont réunies dans cet arrondissement d’une façon suffisamment documentée et visible pour que les repreneurs qui s’y positionnent maintenant soient en avance sur une évolution dont les bénéfices commerciaux vont s’accentuer significativement dans les prochaines années. Contrairement au 18ème voisin dont la richesse commerciale tient à la superposition de logiques gastronomiques très hétérogènes entre secteurs très différents, le 19ème présente une cohérence de transformation plus lisible et plus directionnelle une progression gastronomique qui avance des quais de l’Ourcq vers le reste de l’arrondissement avec une dynamique dont la vitesse et la profondeur sont suffisamment établies pour rassurer les repreneurs prudents, mais dont les valorisations de fonds n’ont pas encore entièrement intégré cette réalité. Ce décalage entre la progression réelle de la scène gastronomique du 19ème et sa reconnaissance par le marché de la transaction de fonds constitue l’opportunité commerciale centrale de cet arrondissement une fenêtre d’acquisition favorable dont Point de Vente vous aide à profiter avec la précision analytique et le réseau terrain qu’elle exige.

Ce que le Canal de l'Ourcq a changé pour la demande de vins et de produits gastronomiques dans le 19ème

Une scène de bars à vins naturels le long des quais de l'Ourcq qui a considérablement élevé le niveau de culture œnologique de la clientèle résidentielle du 19ème : le développement d'une scène de bars à vins naturels et de restaurants bistronomiques le long des quais du Canal de l'Ourcq a généré dans le 19ème une progression très rapide de la culture gastronomique et œnologique d'une clientèle qui il y a dix ans n'avait aucune sensibilité particulière aux vins naturels et aux produits d'épicerie fine de qualité des résidents dont l'exposition régulière aux vins naturels dans les établissements de leur quartier a considérablement enrichi leurs connaissances et leurs exigences, générant une demande de cavistes spécialisés encore partiellement insatisfaite dans l'arrondissement
Un différentiel de valorisation entre la réalité gastronomique actuelle du 19ème et les prix des fonds de cavistes qui représente une fenêtre d'acquisition favorable : malgré la progression documentée de la scène gastronomique du 19ème et l'amélioration très réelle de la culture œnologique de sa clientèle, les fonds de cavistes et d'épiceries fines disponibles à la reprise dans l'arrondissement sont encore valorisés à des niveaux qui reflètent une réalité gastronomique antérieure à la transformation en cours un décalage qui va se réduire progressivement et qui représente pour les repreneurs capables de le lire une opportunité d'acquisition à des conditions que le marché ne permettra plus dans quelques années
Un potentiel de prescription gastronomique internationale lié à la notoriété croissante des quais de l'Ourcq dans les médias gastronomiques mondiaux : la couverture des quais du Canal de l'Ourcq et de sa scène gastronomique dans les médias internationaux génère un flux de visiteurs gastronomiques dont la curiosité pour les vins naturels et les produits d'épicerie fine est très élevée des visiteurs qui cherchent dans les cavistes du 19ème des bouteilles à rapporter chez eux et dont les achats constituent une source de chiffre d'affaires additionnel très favorable pour les établissements bien positionnés dans le périmètre gastronomique de l'Ourcq

Trois positionnements commerciaux distinctifs pour un caviste ou une épicerie fine dans le 19ème

Le caviste de premier entrant sur les vins naturels dans les secteurs du 19ème encore peu couverts : dans les secteurs du 19ème dont la transformation gastronomique est en cours mais dont l'offre de cavistes de vins naturels est encore très insuffisante par rapport à la demande émergente, le positionnement de premier entrant permet de construire une clientèle fidèle avant que la concurrence ne s'intensifie des quartiers comme Jourdain, Pyrénées ou Crimée dont la demande de vins naturels progresse rapidement mais dont l'offre de cavistes spécialisés reste encore très limitée
L'épicerie fine multiculturelle qui valorise la diversité gastronomique du 19ème comme identité éditoriale : dans le 19ème arrondissement dont la diversité culturelle est d'une richesse remarquable communautés asiatiques, africaines, antillaises dont les traditions gastronomiques sont très développées une épicerie fine dont la sélection intègre des produits gastronomiques issus des cultures représentées dans l'arrondissement peut développer une identité éditoriale d'une originalité et d'une cohérence avec l'identité multiculturelle du 19ème d'une efficacité commerciale et d'une légitimité de quartier incomparables
Un positionnement sur les vins de petits domaines biologiques en relation directe avec les producteurs comme levier de différenciation dans un marché de vins naturels de plus en plus dense : dans le 19ème arrondissement dont la clientèle gastronomique émergente est très sensible à la traçabilité et à l'authenticité des produits, un caviste qui développe des relations directes avec des producteurs biologiques et qui en fait la vitrine de son identité commerciale visites de domaines communiquées sur les réseaux sociaux, arrivages de bouteilles numérotées annoncés à sa communauté de clients, dégustations organisées avec les producteurs en visite à Paris génère une communauté de clients fidèles dont la valeur et la puissance de prescription sont disproportionnées par rapport à la taille de l'établissement

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris

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Caviste et épicerie fine à vendre Paris 19ème arrondissement : Buttes-Chaumont, Villette, Ourcq (page 4)

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Trois positionnements commerciaux distinctifs pour un caviste ou une épicerie fine dans le 19ème

Local commercial 25 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

Achat local commercial 31 m2 75019 Paris

SECRETAN

Local commercial 75 m2 75019 Paris

SECRETAN

Local commercial 15 m2 75019 Paris

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

SECRETAN

Local commercial 103 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 18 m2 75019 Paris

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Local commercial 38 m2 75019 Paris

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

Achat local commercial 361 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Achat local commercial 205 m2 75019 Paris

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Local commercial 75 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

Local commercial 70 m2 75019 Paris

SECRETAN

Achat local commercial 132 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

Local commercial 110 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

MANIN-JAURES

Bureau 121 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

Location local commercial 31 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

Local commercial 235 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

MANIN-JAURES

Location local commercial 75 m2 75019 Paris

SECRETAN

Local commercial 632 m2 75019 Paris

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Local commercial 85 m2 75019 Paris

SECRETAN

MANIN-JAURES

Local commercial 53 m2 75019 Paris

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

Local commercial 91 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 38 m2 75019 Paris

PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

FLANDRE - CRIMEE

Location local commercial 59 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

Local commercial 350 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 85 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 209 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 114 m2 75019 Paris

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Location bureau 449 m2 75019 Paris

MANIN-JAURES

FLANDRE - CRIMEE

Location local commercial 348 m2 75019 Paris

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Local commercial 40 m2 75019 Paris

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