Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 1er arrondissement : Louvre, Palais-Royal, Les Halles (page 12)

Reprendre un caviste ou une épicerie fine dans le 1er arrondissement de Paris, c’est s’inscrire dans l’un des périmètres gastronomiques les plus chargés d’histoire et les plus internationalement reconnus de la capitale. Le 1er arrondissement n’est pas un arrondissement de commerce alimentaire ordinaire c’est le territoire des grandes maisons d’épicerie fine historiques dont les adresses sont connues dans le monde entier, le périmètre des grands restaurants du Palais-Royal dont les clients cherchent des épiceries fines capables de leur vendre les mêmes produits d’exception que ceux qu’ils viennent de déguster, et le quartier des institutions culturelles mondiales dont les visiteurs les plus exigeants attendent de trouver à Paris une offre d’épicerie fine et de vins à la hauteur de la réputation gastronomique de la capitale. Dans ce contexte très particulier, la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine dans le 1er arrondissement n’est pas simplement l’acquisition d’un fonds de commerce alimentaire spécialisé c’est l’accès à une clientèle internationale d’une exigence et d’un pouvoir d’achat sans équivalent, dont la satisfaction requiert des standards d’approvisionnement, de sélection et de conseil d’un niveau que peu d’opérateurs peuvent maintenir durablement mais qui, lorsqu’ils sont atteints, génèrent une fidélité et une réputation d’une valeur commerciale considérable. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché très fermé l’établissement le plus adapté à votre projet.

Ce que le 1er arrondissement impose comme standards à un caviste ou une épicerie fine

Une clientèle internationale dont les références gastronomiques sont celles des meilleures tables du monde : les visiteurs qui fréquentent le 1er arrondissement touristes de luxe, acheteurs d'art, dirigeants d'entreprises internationales en déplacement à Paris ont souvent fréquenté les meilleures épiceries fines de Tokyo, New York et Milan et arrivent dans le 1er avec des attentes de qualité et d'originalité d'un niveau que les épiceries fines généralistes ne peuvent pas satisfaire une clientèle dont la satisfaction exige des approvisionnements chez les meilleurs producteurs et une capacité à présenter des produits impossibles à trouver ailleurs
Un positionnement premium non négociable dicté par la pression concurrentielle des grandes maisons historiques : dans le 1er arrondissement où les grandes épiceries fines historiques de la rive droite parisienne ont établi depuis des décennies des standards de qualité et de présentation d'un niveau exceptionnel, un caviste ou une épicerie fine dont le positionnement n'est pas clairement premium se trouvera dans une position concurrentielle très difficile les clients du 1er qui veulent du premium savent exactement où aller et n'ont pas de raison de fréquenter un établissement dont l'offre n'est pas à la hauteur des adresses établies
Une saisonnalité touristique très marquée à intégrer dans la gestion des stocks et des effectifs : comme pour tous les commerces du 1er arrondissement, la saisonnalité touristique génère des variations de fréquentation d'une amplitude significative entre la haute saison estivale et les mois d'automne-hiver une gestion des stocks de produits périssables et des effectifs qui doit anticiper ces variations pour maintenir la rentabilité sur l'ensemble de l'année sans gaspillage ni rupture de stock pendant les pics

Trois opportunités spécifiques au 1er arrondissement pour un repreneur de caviste ou d'épicerie fine

La vente de vins aux restaurants du Palais-Royal et du périmètre institutionnel comme canal B2B structurant : dans le 1er arrondissement dont la concentration de restaurants gastronomiques de haut niveau Palais-Royal, rue Saint-Honoré est parmi les plus élevées de Paris, un caviste dont la sélection de vins est suffisamment précise et dont la capacité de livraison en restauration est opérationnelle peut développer un canal B2B de ventes aux restaurants d'une régularité et d'une valeur unitaire très favorables un canal qui stabilise le chiffre d'affaires et améliore les marges par rapport à la seule vente au détail
Le développement d'un service de paniers cadeaux gastronomiques pour la clientèle corporate et institutionnelle : dans le 1er arrondissement dont la densité d'entreprises, d'institutions culturelles et d'hôtels de luxe est très élevée, le développement d'un service de composition et de livraison de paniers cadeaux gastronomiques premium vins d'exception, produits d'épicerie fine sélectionnés, packaging soigné constitue un canal de revenus complémentaires d'une valeur et d'une récurrence très favorables, particulièrement pendant les périodes de fêtes dont les pics de commandes peuvent représenter une fraction très importante du chiffre d'affaires annuel
Un positionnement sur les vins naturels et les petits producteurs comme différenciation crédible face aux maisons historiques : dans un arrondissement dominé par des épiceries fines historiques dont les gammes de vins sont souvent orientées vers les grands domaines classiques, un caviste qui se positionne délibérément sur les vins naturels, les vins biodynamiques et les découvertes de petits producteurs peut occuper une niche commerciale complémentaire et très rentable auprès d'une clientèle gastronomique informée qui cherche précisément cette alternative aux grandes maisons établies

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris