Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 2ème arrondissement : Sentier, Montorgueil, Bourse (page 16)

Le 2ème arrondissement de Paris génère pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine une dynamique commerciale d’une modernité et d’une pertinence que le 1er arrondissement voisin ne peut pas reproduire avec la même fraîcheur. Contrairement au 1er dont la valeur commerciale pour les cavistes et les épiceries fines tient à la présence de grandes maisons historiques d’une réputation mondiale, le 2ème propose quelque chose de fondamentalement différent un marché en pleine construction dont les clients les plus influents et les plus prescripteurs ne sont pas des touristes de luxe ou des amateurs de grands crus classiques mais des salariés tech et créatifs du Sentier dont la culture gastronomique et œnologique est d’une sophistication remarquable pour une clientèle de déjeuner et de fin de journée. Ces milliers de professionnels qui travaillent dans les start-ups et les agences créatives du hub technologique du Sentier constituent pour les cavistes et les épiceries fines du 2ème une clientèle d’une nature très particulière des consommateurs qui connaissent parfaitement les vins naturels et les spiritueux artisanaux, qui suivent l’actualité gastronomique internationale via les réseaux sociaux et qui sont capables de repérer instantanément si une sélection est originale ou si elle reproduit les gammes que l’on trouve partout ailleurs. Cette exigence gastronomique d’une sophistication tech génère dans le 2ème un marché de cavistes et d’épiceries fines d’une modernité et d’une précision que les arrondissements plus traditionnels ne permettent pas d’observer avec la même acuité. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cet arrondissement en transformation l’établissement le plus cohérent avec votre projet.

Le client tech du Sentier et son rapport à la gastronomie : ce que les cavistes du 2ème doivent comprendre

Une culture des vins naturels et des spiritueux artisanaux d'un niveau de sophistication très élevé qui déclasse immédiatement les sélections trop conventionnelles : les salariés tech du Sentier dont beaucoup ont voyagé et travaillé dans les capitales gastronomiques mondiales San Francisco, Berlin, Tokyo, Londres arrivent au 2ème avec une culture gastronomique et œnologique qui dépasse souvent celle de la clientèle traditionnelle des épiceries fines des arrondissements premium des clients qui connaissent les petits vignerons naturels avant qu'ils ne soient découverts par la presse spécialisée et qui sanctionnent immédiatement une cave dont la sélection est trop classique ou trop consensuelle
Une propension à la découverte et à l'expérimentation gastronomique qui génère une demande de nouveautés permanente : dans le 2ème arrondissement dont la clientèle tech est habituée à la nouveauté permanente dans sa vie professionnelle, cette même disposition se transpose dans ses habitudes gastronomiques des clients qui cherchent dans un caviste ou une épicerie fine des découvertes permanentes, des producteurs inconnus, des régions viticoles inattendues, des produits d'épicerie impossible à trouver ailleurs une demande de renouvellement constant de l'offre qui impose aux exploitants un travail de veille et de sourcing d'une intensité que les établissements aux gammes trop stables ne peuvent pas satisfaire
Un canal de vente en ligne et de livraison en entreprise qui génère un chiffre d'affaires B2B très significatif dans le hub tech du Sentier : la densité de start-ups et d'agences créatives dans le Sentier génère une demande de livraison de vins et de produits d'épicerie fine pour des événements d'entreprise afterworks, séminaires, lancements de produits dont le potentiel de chiffre d'affaires B2B est très significatif pour les cavistes et les épiceries fines qui développent ce canal avec la réactivité et la créativité qu'attendent des clients habitués à des services numériques de très haute qualité

La rue Montorgueil et son marché gastronomique : un écosystème à part dans le 2ème

Une artère gastronomique historique dont la réputation génère un flux de clientèle de destination d'une qualité et d'une régularité incomparables dans l'arrondissement : la rue Montorgueil constitue dans le 2ème une destination gastronomique de référence dont la réputation attire une clientèle venue de tout Paris et de banlieue spécifiquement pour la qualité de ses commerces alimentaires un flux de destination gastronomique qui génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés sur ou à proximité de la rue une clientèle de qualité très supérieure à celle que le seul flux résidentiel du 2ème pourrait générer
Une complémentarité naturelle avec les autres commerces gastronomiques de la rue qui génère des synergies de prescription croisée : dans l'écosystème gastronomique de la rue Montorgueil dont les fromagers, les bouchers, les poissonniers et les pâtissiers de qualité constituent autant d'acteurs complémentaires, un caviste ou une épicerie fine bien intégré dans la communauté commerçante de l'artère bénéficie de recommandations croisées de la part des commerçants voisins dont la clientèle constitue naturellement son marché potentiel une synergie de prescription d'une efficacité commerciale remarquable qui ne peut s'obtenir que par un ancrage authentique dans la communauté gastronomique de la rue
Un positionnement sur les accords mets-vins comme service différenciant très apprécié de la clientèle gastronomique de Montorgueil : dans le contexte gastronomique très développé de la rue Montorgueil dont la clientèle achète simultanément des produits chez plusieurs commerçants spécialisés, un caviste qui propose des conseils d'accords mets-vins précis et personnalisés en lien avec les produits achetés chez le fromager ou le boucher voisin génère une valeur ajoutée de conseil d'une pertinence et d'une fidélisation remarquables auprès d'une clientèle gastronomique qui apprécie cette cohérence de service entre les différents acteurs de l'artère

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris