Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 3ème arrondissement : Haut-Marais, Arts et Métiers, Temple (page 13)

Le 3ème arrondissement de Paris impose pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine une réflexion d’une nature très différente de celle que requièrent les deux arrondissements précédemment analysés dans cette série. Ni l’exigence historique et institutionnelle du 1er, ni la sophistication tech et gastronomique du 2ème ne s’appliquent ici avec la même pureté dans le 3ème arrondissement, la valeur commerciale d’un caviste ou d’une épicerie fine tient à quelque chose de plus diffus et de plus complexe à quantifier : sa capacité à incarner et à amplifier l’identité créative et culturelle du Haut-Marais. Dans le 3ème, un caviste ou une épicerie fine n’est pas simplement un commerce alimentaire spécialisé c’est un acteur culturel dont la sélection de vins, de fromages et de produits d’épicerie doit refléter les valeurs esthétiques et éthiques d’un quartier dont les résidents, les galeries et les marques de mode constituent une communauté dont la cohérence et la sélectivité sont d’une intensité remarquable. Un caviste du Haut-Marais qui sélectionnerait des vins en fonction de leur notoriété commerciale plutôt que de leurs qualités intrinsèques et de l’authenticité de leur production serait aussi décalé dans son environnement qu’une galerie d’art contemporain qui exposerait des reproductions. Cette exigence d’authenticité et de cohérence avec l’identité créative du quartier est à la fois la principale contrainte et le principal atout commercial d’un caviste ou d’une épicerie fine dans le 3ème une contrainte qui élimine les concepts trop conventionnels mais qui récompense de façon spectaculaire les établissements dont la sélection et l’identité sont parfaitement alignées avec les valeurs gastronomiques du Haut-Marais.

L'identité gastronomique du Haut-Marais et ce qu'elle impose à un caviste ou une épicerie fine

Une clientèle internationale dont les références gastronomiques et œnologiques sont construites sur une connaissance approfondie des tendances mondiales : les visiteurs et les résidents du Haut-Marais acheteurs de mode internationaux, galeristes, créatifs venus du monde entier construisent leurs références gastronomiques et œnologiques à partir d'une consommation mondiale qui leur a permis de connaître les meilleures adresses de Londres, Tokyo, New York et Copenhague avant de pousser la porte d'un caviste du 3ème une clientèle dont la capacité à identifier immédiatement la cohérence et l'originalité d'une sélection impose aux cavistes et aux épiceries fines du Haut-Marais un niveau d'exigence dans le sourcing et la présentation de leurs produits que les arrondissements moins internationaux ne requièrent pas avec la même intensité
Un alignement indispensable entre la sélection de vins et les valeurs éthiques et environnementales dominantes dans le Haut-Marais : dans le 3ème arrondissement dont la clientèle est particulièrement sensible aux questions environnementales, à l'agriculture biologique et aux circuits courts, un caviste dont la sélection ne reflète pas ces valeurs absence de vins naturels, de productions biodynamiques, de petits vignerons en conversion se coupe mécaniquement d'une fraction importante de sa clientèle potentielle et envoie un signal de décalage avec l'identité gastronomique du quartier qui peut être très difficile à corriger une fois installé
Des fashion weeks comme pics de chiffre d'affaires d'une intensité et d'une qualité de clientèle incomparables : pendant les fashion weeks parisiennes, les cavistes et les épiceries fines du 3ème voient affluer une clientèle internationale d'acheteurs de mode et de journalistes dont les budgets de consommation gastronomique sont très élevés et dont les achats bouteilles de vins naturels d'exception, produits d'épicerie fine originaux à rapporter dans leurs pays d'origine génèrent des pics de chiffre d'affaires d'une intensité et d'une valeur unitaire que peu d'autres périodes de l'année peuvent reproduire

Trois modèles de réussite pour un caviste ou une épicerie fine dans le 3ème

Le caviste galerie : une sélection de vins présentée comme une collection dont chaque bouteille raconte une histoire de producteur : dans le 3ème arrondissement dont les galeries d'art constituent le référent esthétique et commercial dominant, les cavistes qui présentent leur sélection de vins comme une collection des producteurs dont l'histoire et la philosophie sont racontés sur des fiches individuelles, des dégustations organisées comme des vernissages, une mise en scène de la cave qui évoque l'accrochage d'une exposition bénéficient d'une cohérence esthétique avec leur environnement d'une efficacité commerciale et d'une légitimité culturelle remarquables dans le contexte très esthétisé du Haut-Marais
L'épicerie fine à double clientèle : résidents du 3ème en semaine et visiteurs internationaux le week-end : les épiceries fines les plus performantes du 3ème construisent leur modèle économique sur la complémentarité de deux profils de clientèle aux temporalités très différentes une clientèle résidentielle en semaine dont les achats quotidiens de produits d'épicerie fine génèrent un chiffre d'affaires de fond régulier et prévisible, et une clientèle internationale de visiteurs du Haut-Marais le week-end dont les achats de découverte et de cadeaux gastronomiques génèrent des tickets moyens très supérieurs une complémentarité dont la gestion des stocks et des effectifs doit être précisément calibrée selon ce rythme hebdomadaire
Le caviste spécialisé sur une région ou un pays viticole : une expertise de niche qui génère une autorité et une fidélité de clientèle incomparables : dans le 3ème arrondissement dont la clientèle internationale est suffisamment sophistiquée pour apprécier et rechercher une expertise pointue sur une région viticole spécifique vins du Jura, vins italiens naturels, vins du Languedoc de petits producteurs un caviste spécialisé sur un territoire viticole dont il maîtrise les producteurs et les millésimes avec une profondeur que les cavistes généralistes ne peuvent pas reproduire bénéficie d'une autorité gastronomique et d'une fidélité de clientèle d'une valeur commerciale très supérieure à celle d'une offre généraliste dans un arrondissement dont la clientèle sait reconnaître et valoriser l'expertise pointue

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris