Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 5ème arrondissement : Quartier Latin, Mouffetard, Jussieu (page 9)

Le 5ème arrondissement de Paris propose pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine un profil de marché d’une originalité intellectuelle que les quatre arrondissements précédents de cette série n’ont pas encore mis en lumière. Dans le 4ème, la tension commerciale centrale était entre clientèle résidentielle fidèle et flux touristique mondial. Dans le 3ème, c’était l’exigence d’alignement avec l’identité créative du Haut-Marais. Dans le 5ème, la réalité est d’une autre nature celle d’un arrondissement dont la tradition gastronomique et marchande s’articule autour de la rue Mouffetard, l’une des plus anciennes rues commerçantes de Paris dont l’histoire de marché alimentaire remonte à plusieurs siècles et dont la réputation gastronomique attire chaque semaine une clientèle de toute la rive gauche parisienne venue faire ses courses dans l’une des artères de marché les plus authentiques et les plus denses de la capitale. Pour un caviste ou une épicerie fine, cette tradition de marché génère dans le 5ème un contexte commercial d’une richesse particulière une clientèle gastronomique déjà en mode achat alimentaire de qualité, habituée à payer le prix de produits d’exception et dont la présence dans le périmètre de Mouffetard constitue une opportunité de prescription croisée avec les autres commerces alimentaires de l’artère d’une efficacité commerciale remarquable. Mais le 5ème n’est pas seulement Mouffetard c’est aussi un arrondissement universitaire dont les enseignants-chercheurs, les professeurs et les intellectuels constituent une clientèle de cavistes d’un profil très particulier, dont la curiosité intellectuelle se transpose dans leurs habitudes d’achat de vins avec une sophistication et une régularité qui font d’eux des clients d’une fidélité et d’une valeur commerciale remarquables.

La rue Mouffetard et son marché : un écosystème gastronomique unique pour un caviste ou une épicerie fine

Une tradition de marché alimentaire de plusieurs siècles qui génère une clientèle gastronomique de destination d'une qualité incomparable : la rue Mouffetard avec son marché alimentaire dont la densité de fromagers, de bouchers, de primeurs et de charcutiers de qualité est parmi les plus élevées de Paris constitue pour les cavistes et les épiceries fines qui s'y inscrivent un écosystème de prescription gastronomique d'une efficacité remarquable des clients qui viennent faire leur marché chaque semaine et dont la propension à compléter leurs achats alimentaires par une bouteille de vin ou des produits d'épicerie fine est d'autant plus élevée que l'offre de caviste ou d'épicerie fine est cohérente avec la qualité gastronomique des autres commerces de l'artère
Une complémentarité très précise entre les commerces du marché de Mouffetard et un caviste ou une épicerie fine : dans l'écosystème gastronomique de Mouffetard, les accords naturels entre les produits vendus par les différents commerçants un fromage affiné qui appelle un vin de caractère, une charcuterie artisanale qui se marie avec un vin de pays constituent des leviers de prescription croisée d'une efficacité directement mesurable en termes de chiffre d'affaires additionnel pour les cavistes qui entretiennent des relations de commerçants actives avec leurs voisins et qui développent des recommandations d'accords mets-vins cohérentes avec l'offre de l'artère
Un flux de clientèle touristique gastronomique de destination qui s'ajoute au flux résidentiel sans en perturber les habitudes : la réputation gastronomique mondiale de la rue Mouffetard attire chaque week-end une clientèle de touristes gastronomiques venus spécifiquement pour l'expérience de marché des visiteurs dont les achats dans les épiceries fines et les cavistes de l'artère constituent souvent le point d'orgue de leur expérience gastronomique parisienne et dont les budgets de consommation sont très élevés par rapport à leur temps de présence dans le quartier

La clientèle académique du 5ème et son rapport particulier aux vins et à l'épicerie fine

Des enseignants-chercheurs et des intellectuels dont la curiosité gastronomique est une extension naturelle de leur curiosité intellectuelle : dans le 5ème arrondissement dont la densité d'institutions académiques et de chercheurs est parmi les plus élevées de Paris, les cavistes et les épiceries fines bénéficient d'une clientèle dont la curiosité intellectuelle se manifeste dans ses habitudes gastronomiques avec une intensité particulière des universitaires qui abordent la découverte d'un vin naturel d'un petit vigneron inconnu avec le même enthousiasme qu'ils abordent la lecture d'un auteur rare, et dont la fidélité aux cavistes qui les font découvrir des produits qu'ils n'auraient pas trouvés seuls est d'une profondeur et d'une récurrence remarquables
Une clientèle de dégustation et d'événements œnologiques d'un potentiel très élevé dans le 5ème : dans un arrondissement dont la clientèle académique est habituée aux conférences, aux séminaires et aux événements intellectuels, les cavistes qui organisent des dégustations thématiques vins d'une région méconnue, accords mets-vins avec des fromages affinés, découverte de cépages rares bénéficient d'une adhésion de la clientèle académique du 5ème d'une qualité et d'une fidélisation remarquables, transformant un événement commercial en expérience culturelle dont le bouche-à-oreille dans les réseaux académiques est d'une efficacité de prescription très élevée
Un potentiel de vente aux institutions académiques et aux cercles de chercheurs pour des événements officiels : dans le périmètre des institutions académiques du 5ème qui organisent régulièrement des réceptions, des séminaires internationaux et des événements officiels nécessitant un approvisionnement en vins et en produits d'épicerie fine de qualité, les cavistes et les épiceries fines bien établis peuvent développer un canal de vente institutionnelle d'une régularité et d'une valeur unitaire très favorables un marché de niche d'une spécificité absolue au 5ème dont l'accès requiert des relations personnelles dans les réseaux académiques que Point de Vente entretient dans l'arrondissement

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris