Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 6ème arrondissement : Saint-Germain-des-Prés, Odéon, Luxembourg

Le 6ème arrondissement de Paris représente pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine le sommet de l’exigence gastronomique parisienne non pas dans le sens d’une sophistication démonstrative ou ostentatoire, mais dans celui d’une discrétion et d’une profondeur de connaissance que seuls les établissements dont la sélection est d’une qualité absolue peuvent satisfaire. Contrairement au 5ème voisin dont la valeur commerciale d’un caviste tient en partie à sa capacité à séduire une clientèle académique curieuse et ouverte à la découverte, le 6ème impose une réalité très différente une clientèle résidentielle dont les membres ont souvent passé des décennies à construire leur connaissance gastronomique et leur cave personnelle, et dont les attentes vis-à-vis d’un caviste de quartier sont calibrées sur cette expérience accumulée plutôt que sur une curiosité de découverte. Dans le 6ème, le caviste idéal n’est pas celui qui fait découvrir des producteurs inconnus à une clientèle novice c’est celui qui propose des bouteilles que ses clients les plus avertis ne connaissent pas encore mais qui, lorsqu’ils les découvrent, reconnaissent immédiatement leur qualité avec la certitude que seule une vraie culture gastronomique permet. Cette exigence d’excellence silencieuse génère dans le 6ème un marché de cavistes et d’épiceries fines d’une fermeture et d’une valeur commerciale très particulières que Point de Vente vous accompagne à pénétrer avec la précision et le réseau qu’il impose.

Ce que posséder un caviste dans le 6ème implique concrètement

Un renouvellement permanent de la sélection qui impose un travail de sourcing d'une intensité et d'une exigence continues : dans le 6ème arrondissement dont la clientèle est suffisamment connaisseur pour identifier immédiatement une cave dont la sélection stagne, le travail de sourcing chez les producteurs visites en cave, participation aux grandes dégustations professionnelles, veille permanente sur les nouvelles générations de vignerons n'est pas une option mais une condition opérationnelle non négociable de la survie commerciale d'un caviste dans cet arrondissement
Une capacité de conseil d'expert à expert qui distingue les meilleurs établissements du 6ème : dans le 6ème où beaucoup de clients en savent souvent autant sinon plus que la moyenne des cavistes parisiens sur les vins qu'ils achètent, la valeur ajoutée d'un caviste ne peut pas reposer sur le seul conseil de base elle tient à la capacité de dialoguer d'égal à égal avec des clients très avertis, de leur proposer des perspectives sur des régions ou des producteurs qu'ils connaissent moins, et de justifier chaque choix de sélection avec une argumentation technique et sensorielle d'un niveau que seule une expertise authentique permet
Une discrétion absolue sur les achats des clients les plus importants comme condition implicite de la relation commerciale : dans le 6ème arrondissement dont la clientèle inclut des personnalités dont les achats de vins de collection peuvent atteindre des montants très significatifs, la discrétion absolue sur les transactions aucune mention des achats importants, aucune communication sur les clients réguliers, confidentialité totale sur les commandes spéciales est une condition implicite de la relation commerciale dont le non-respect peut entraîner une perte de clientèle définitive et irréversible

Les spécificités d'exploitation d'une épicerie fine dans le 6ème

Un approvisionnement chez les meilleurs producteurs comme seul argument commercial crédible face à une clientèle dont les références sont mondiales : dans le 6ème arrondissement dont les résidents ont souvent goûté les meilleurs foie gras du Périgord, les meilleurs fromages affinés de Savoie et les meilleures conserves de Sardaigne directement chez les producteurs, l'approvisionnement d'une épicerie fine ne peut pas reposer sur des intermédiaires dont les produits sont disponibles dans les épiceries fines généralistes parisiennes seuls les producteurs dont les produits sont difficiles à trouver à Paris et dont la qualité est irréprochable justifient l'implantation dans le 6ème
Un service de composition de cadeaux gastronomiques d'exception pour les réceptions privées et les dîners diplomatiques : dans le 6ème arrondissement dont les résidents organisent régulièrement des dîners et des réceptions d'un niveau de standing très élevé, les épiceries fines qui proposent un service de composition de cadeaux gastronomiques sur mesure paniers personnalisés selon les goûts du destinataire, présentation soignée, livraison à domicile ou à l'adresse du destinataire développent un canal de revenus complémentaires d'une récurrence et d'une valeur unitaire très favorables, particulièrement pendant les périodes de fêtes
Une présence dans les réseaux gastronomiques du 6ème comme condition d'accès aux meilleurs profils de clientèle : dans le 6ème arrondissement dont la vie gastronomique est organisée en réseaux de confiance très denses clubs de dégustation, associations d'amateurs de vins, cercles de gastronomes la présence active d'un caviste ou d'une épicerie fine dans ces réseaux constitue un levier d'acquisition de clientèle d'une efficacité incomparable par rapport aux canaux publicitaires ordinaires Point de Vente identifie pour chaque établissement proposé dans le 6ème les réseaux gastronomiques auxquels l'exploitant est déjà intégré et dont la transmission peut faire partie de la valeur de la cession

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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