Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Caviste et épicerie fine à vendre Paris 9ème arrondissement : Opéra, SoPi, Martyrs (page 7)

Le 9ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une dynamique commerciale pour les cavistes et les épiceries fines d’une modernité et d’une fraîcheur que les huit arrondissements précédents n’ont pas encore mises en lumière avec la même intensité. Contrairement au 8ème dont la complexité commerciale tient à la stratification extrême entre des segments de clientèle très hétérogènes luxe institutionnel, corporate et résidentiel premium le 9ème propose quelque chose de plus homogène dans sa direction mais d’une progression plus rapide et d’une accessibilité bien supérieure pour les porteurs de projet dont les budgets d’acquisition ne permettent pas les niveaux de valorisation des arrondissements premium voisins. Ce qui rend le 9ème particulièrement attractif pour la reprise d’un caviste ou d’une épicerie fine, c’est la conjonction d’une rue des Martyrs dont la réputation gastronomique internationale croissante génère un flux de clientèle de destination d’une qualité remarquable, et d’une transformation gastronomique de SoPi qui a généré dans l’arrondissement une nouvelle génération de consommateurs gastronomiques sophistiqués dont les attentes en matière de sélection de vins et de produits d’épicerie fine ont progressé très rapidement en quelques années. La rue des Martyrs constitue aujourd’hui l’une des artères gastronomiques les plus commentées de Paris dans les médias gastronomiques internationaux une notoriété qui génère pour les cavistes et les épiceries fines bien positionnés sur ou à proximité de cette artère une visibilité et une prescription médiatique d’une valeur marketing que les emplacements dans des arrondissements moins commentés ne peuvent pas atteindre avec la même facilité. Point de Vente vous accompagne pour saisir cette dynamique favorable avec la précision et le réseau qu’elle exige.

La rue des Martyrs et son statut de destination gastronomique internationale : ce que cela change pour un caviste

Une couverture médiatique internationale qui génère un flux de visiteurs gastronomiques venus spécifiquement pour l'expérience Martyrs : la rue des Martyrs dont les articles dans la presse gastronomique internationale guides anglophones, magazines culinaires japonais, blogs gastronomiques nordiques se multiplient depuis plusieurs années génère un flux de visiteurs gastronomiques dont la motivation principale est l'exploration de cette artère et dont les achats dans les cavistes et les épiceries fines de la rue constituent souvent le point d'orgue de leur expérience un flux de destination gastronomique dont la valeur commerciale pour les établissements bien positionnés sur l'artère dépasse très largement ce que la simple population résidentielle du 9ème pourrait générer
Une communauté de commerçants gastronomiques de la rue des Martyrs dont la cohésion et la complémentarité génèrent des synergies de prescription très actives : dans l'écosystème gastronomique de la rue des Martyrs dont les fromagers, les boulangers, les charcutiers et les épiciers fins constituent une communauté commerçante d'une cohésion et d'une complémentarité remarquables, l'intégration active dans cette communauté participation aux initiatives collectives, recommandations croisées, cohérence de positionnement qualitatif constitue la condition première d'une exploitation réussie d'un caviste ou d'une épicerie fine dans l'artère
Une progression des niveaux de valorisation des fonds de cavistes et d'épiceries fines sur la rue des Martyrs qui reflète la montée en puissance de la notoriété de l'artère : si les cavistes et les épiceries fines de la rue des Martyrs étaient encore accessibles à des conditions très favorables il y a cinq ans, leur valorisation a progressé significativement avec la notoriété croissante de l'artère une progression qui va continuer mais qui laisse encore des opportunités d'acquisition à des conditions intéressantes pour les porteurs de projet qui s'implantent maintenant avant que la valorisation ne rejoigne entièrement celle des artères gastronomiques des arrondissements premium voisins

SoPi et sa nouvelle génération de consommateurs gastronomiques : un marché de cavistes en construction rapide

Une clientèle de SoPi dont la culture œnologique a progressé très rapidement sous l'effet de la densification gastronomique du secteur : la transformation gastronomique de SoPi a généré dans ce secteur du 9ème une progression très rapide de la culture œnologique d'une clientèle dont l'exposition aux vins naturels et aux spiritueux artisanaux via les nombreux bars à vins du quartier a considérablement enrichi les connaissances et les attentes gastronomiques des consommateurs qui il y a cinq ans achetaient leurs vins en grande surface et qui aujourd'hui cherchent dans les cavistes du 9ème des sélections créatives et authentiques qu'ils peuvent mettre en regard de leur expérience gastronomique locale
Un effet de dynamisme collectif des nouveaux commerces gastronomiques de SoPi qui valorise les établissements les mieux intégrés dans l'écosystème : dans le 9ème arrondissement dont les nouveaux restaurants, les bars à vins naturels et les épiceries fines émergentes constituent un écosystème gastronomique d'une solidarité et d'une interconnexion remarquables, un caviste ou une épicerie fine dont le concept et le positionnement sont cohérents avec l'identité gastronomique de SoPi bénéficie d'un effet de dynamisme collectif des recommandations croisées entre établissements voisins, des événements gastronomiques partagés, une visibilité médiatique collective dont la valeur commerciale est très supérieure à ce qu'un établissement isolé peut obtenir par ses propres efforts
Des valorisations de fonds de cavistes dans le 9ème encore très favorables par rapport aux arrondissements voisins pour des fondamentaux commerciaux en progression rapide : malgré la transformation gastronomique documentée et les performances commerciales en progression constante, les fonds de cavistes et d'épiceries fines dans le 9ème sont encore valorisés de 20 à 35% en dessous de ceux observés dans le 6ème ou le 8ème pour des niveaux de clientèle et des performances comparables un différentiel qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions que le marché va progressivement corriger avec la montée en puissance de la notoriété gastronomique du 9ème

Point de Vente accompagne les repreneurs de cavistes et d'épiceries fines dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Caviste épicerie fine à vendre Paris