Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cession de bail Paris 12ème arrondissement : reprendre un emplacement Gare de Lyon, Bercy, Aligre (page 25)

Le 12ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’une cession de bail un profil d’opportunité radicalement différent de celui du 11ème voisin. Contrairement au 11ème dont la densité gastronomique exceptionnelle génère une tension sur les cessions de bail comparable aux arrondissements centraux les plus établis, le 12ème présente une configuration beaucoup plus favorable pour les porteurs de projet qui cherchent à combiner qualité d’emplacement, solidité des fondamentaux commerciaux et accessibilité des conditions d’acquisition. La taille du 12ème l’un des arrondissements les plus vastes de Paris intramuros combinée à la diversité de ses pôles commerciaux génère un marché de cessions de bail d’une richesse et d’une diversité remarquables, avec des emplacements dont les profils commerciaux, les niveaux de valorisation et les perspectives d’évolution sont très différents selon qu’ils se situent en périmètre Gare de Lyon, dans Bercy Village, autour du marché d’Aligre ou sur le cours de Vincennes. Cette diversité interne fait du 12ème l’un des marchés parisiens de cessions de bail les plus intéressants pour des porteurs de projet aux profils et aux budgets variés depuis le repreneur d’une enseigne gastronomique établie autour d’Aligre jusqu’au porteur de projet de restauration cherchant à capter le flux voyageurs de la Gare de Lyon. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette diversité avec la précision analytique et la connaissance terrain qui transforment la complexité du 12ème en avantage stratégique pour votre projet commercial.

Quelles sont les spécificités des cessions de bail dans le 12ème arrondissement ?

Le 12ème arrondissement présente des caractéristiques propres aux cessions de bail qui le distinguent fondamentalement du 11ème voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très particulier pour les porteurs de projet commerciaux.

Des cessions de bail dans le périmètre Gare de Lyon dont la valeur est soutenue par un flux structurel de voyageurs TGV : les cessions de bail dans le périmètre immédiat de la deuxième gare de France en trafic voyageurs portent sur des locaux dont la valeur commerciale est soutenue par un flux de voyageurs d'affaires et de touristes d'une régularité et d'une qualité particulièrement favorables des emplacements dont la rentabilité prévisionnelle est d'une solidité structurelle que peu d'autres localisations parisiennes peuvent reproduire avec la même constance
Des cessions de bail dans Bercy Village d'une nature juridique et patrimoniale très particulière : les cessions de bail sur des locaux commerciaux dans les anciennes halles aux vins de Bercy sont soumises à un régime juridique spécifique lié à leur statut patrimonial et à leur appartenance à un ensemble commercial géré collectivement des cessions de bail dont la valeur intègre non seulement les paramètres commerciaux classiques mais aussi une composante architecturale et patrimoniale unique qui génère une demande d'enseignes gastronomiques et lifestyle internationales
Un marché de cessions de bail autour d'Aligre dont les valeurs progressent avec la montée en puissance gastronomique du secteur : l'attractivité gastronomique croissante du marché d'Aligre génère une progression des valeurs des cessions de bail dans tout son périmètre qui n'a pas encore pleinement intégré cette évolution des cessions de bail acquises aujourd'hui dans ce secteur présentent un potentiel d'appréciation significatif à mesure que la notoriété gastronomique d'Aligre continue de progresser
Une tension très modérée sur les cessions de bail par rapport aux arrondissements voisins : le 12ème arrondissement est l'un des marchés de cessions de bail les moins tendus de l'est parisien une réalité qui permet aux porteurs de projet bien accompagnés de négocier des conditions d'acquisition plus favorables et de prendre le temps de la préparation sans la pression d'une compétition d'une intensité impossible à gérer
Des cessions de bail sur le Viaduc des Arts d'une singularité absolue dans le paysage commercial parisien : les cessions de bail sur les ateliers sous les arches du viaduc de la ligne 1 constituent un marché d'exception dont la demande émane exclusivement d'artisans d'art et de créateurs dont le concept est parfaitement cohérent avec l'identité artisanale et patrimoniale du Viaduc des cessions rares et très recherchées rapidement absorbées par une demande qui dépasse structurellement l'offre
Une décote persistante des cessions de bail du 12ème par rapport au 11ème pour des fondamentaux en cours de convergence : malgré des niveaux d'attractivité commerciale comparables sur certains axes, les cessions de bail dans le 12ème sont encore valorisées de 15 à 25% en dessous de celles observées dans le 11ème voisin un différentiel qui représente une opportunité d'acquisition favorable pour un porteur de projet capable de lire la réalité commerciale du 12ème au-delà de sa réputation d'arrondissement complexe

Comment Point de Vente structure votre acquisition de cession de bail dans le 12ème arrondissement ?

Le 12ème arrondissement est un marché de cessions de bail dont la complexité interne et la diversité des configurations imposent une approche d'accompagnement précise et méthodique. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à chaque pôle commercial de l'arrondissement.

Identification des cessions de bail disponibles selon leur pôle commercial dans le 12ème : notre connaissance terrain du 12ème arrondissement nous permet d'identifier les disponibilités de cessions de bail en distinguant clairement les opportunités dans le périmètre Gare de Lyon flux voyageurs structurel dans Bercy Village offre gastronomique de loisirs dans le secteur Aligre valorisation gastronomique en cours et dans le secteur résidentiel du cours de Vincennes clientèle de proximité dense une segmentation qui permet de cibler précisément les opportunités les plus cohérentes avec votre concept commercial
Expertise spécifique sur les cessions de bail dans Bercy Village : les cessions de bail dans les halles aux vins de Bercy sont soumises aux règles spécifiques du gestionnaire de l'ensemble commercial niveaux de filtration imposés pour les cuisines, restrictions sur les modifications des locaux, obligations de participation aux événements collectifs Point de Vente maîtrise ces règles et évalue la compatibilité de chaque cession avec votre activité avant toute recommandation
Analyse du potentiel de valorisation des cessions de bail autour d'Aligre : notre base de données sur les transactions récentes de cessions de bail dans le secteur Aligre-Faubourg Saint-Antoine nous permet d'évaluer avec précision la vitesse à laquelle les valeurs progressent dans ce secteur et de vous projeter le potentiel d'appréciation de votre cession de bail sur la durée du bail restant une donnée stratégique qui justifie l'acquisition d'une cession de bail dans ce secteur même si sa valeur actuelle paraît élevée par rapport à des secteurs moins dynamiques du 12ème
Évaluation du différentiel de loyer selon le pôle commercial dans le 12ème : les cessions de bail dans le périmètre Gare de Lyon ont souvent été signées avant la forte progression des loyers commerciaux dans ce secteur des différentiels de loyer favorables que Point de Vente quantifie précisément pour chaque cession proposée et qui constituent un avantage compétitif immédiat pour le repreneur par rapport à un concurrent qui devrait signer un nouveau bail au loyer de marché actuel
Vérification des contraintes spécifiques aux cessions de bail sur le Viaduc des Arts : les cessions de bail dans les ateliers sous les arches du viaduc sont assorties de clauses de destination très restrictives liées à l'activité artisanale et créative historique du Viaduc Point de Vente vérifie systématiquement la compatibilité de votre activité avec ces clauses et évalue les conditions dans lesquelles une déspécialisation peut être obtenue du gestionnaire du Viaduc si nécessaire
Sécurisation juridique complète de la cession de bail adaptée aux spécificités du 12ème : vérification exhaustive du bail existant par des avocats spécialisés, analyse du différentiel de loyer et de son évolution prévisible sur la durée restante, vérification de la solidité et des intentions du bailleur selon son profil institutionnel autour de la Gare de Lyon, gestionnaire patrimonial pour Bercy Village, privé autour d'Aligre Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre acquisition est intégralement sécurisée

Découvrez toutes nos opportunités de cessions de bail à Paris, Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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