Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cession de bail Paris 13ème arrondissement : reprendre un emplacement à Italie, Butte-aux-Cailles, Chinatown (page 6)

Le 13ème arrondissement de Paris propose pour la recherche d’une cession de bail un terrain d’une complexité et d’une richesse qui déjouent systématiquement les anticipations des porteurs de projet qui abordent cet arrondissement sans accompagnement expert. Contrairement au 12ème voisin dont la diversité interne génère des opportunités de cessions de bail relativement lisibles selon les pôles commerciaux identifiés, le 13ème superpose des logiques culturelles et économiques encore plus hétérogènes qui rendent toute analyse macro de l’arrondissement trompeuse et potentiellement dangereuse pour un porteur de projet non accompagné. Une cession de bail place d’Italie obéit à des logiques de grande distribution nationale qui n’ont rien à voir avec une cession de bail rue de la Butte-aux-Cailles dont les codes gastronomiques et culturels sont très spécifiques, qui elle-même n’a aucun rapport avec une cession de bail avenue d’Ivry dans le Chinatown dont les pratiques communautaires sont entièrement fermées aux porteurs de projet extérieurs à la communauté. Cette segmentation interne extrême génère dans le 13ème des opportunités de cessions de bail d’une richesse et d’une diversité que peu d’autres arrondissements parisiens peuvent proposer simultanément mais elle impose impérativement un accompagnement expert capable de lire chacun de ces micro-marchés avec la précision qu’ils requièrent. Point de Vente vous apporte cette lecture différenciée avec une connaissance personnelle construite sur des années de présence active dans chacun des territoires commerciaux qui composent cet arrondissement singulier.

Quelles sont les logiques de marché qui structurent les cessions de bail dans le 13ème arrondissement ?

Le 13ème arrondissement présente des caractéristiques propres aux cessions de bail fondées sur des logiques culturelles et économiques distinctes qui imposent une analyse individualisée de chaque opportunité selon son secteur de localisation.

Une logique de volume commercial autour de la place d'Italie qui génère des cessions de bail à fort chiffre d'affaires prévisible : dans le périmètre de la place d'Italie et de ses centres commerciaux, les cessions de bail sont valorisées selon une logique de volume de passage et de chiffre d'affaires potentiel des valeurs élevées justifiées par des niveaux de flux parmi les plus importants du sud parisien et des locataires aux bilans solides dont la capacité locative est rarement remise en question
Une logique patrimoniale et gastronomique à la Butte-aux-Cailles qui génère des cessions de bail rares et très convoitées : dans ce village dans la ville préservé des grandes opérations immobilières, les cessions de bail disponibles sont si rares qu'elles font l'objet d'une compétition immédiate entre des restaurateurs et des créateurs dont les projets sont profondément ancrés dans l'identité du quartier des cessions de bail dont la valeur intègre une prime de rareté et de désirabilité qui reflète l'attachement de la clientèle du quartier à l'authenticité de ses commerces
Une logique communautaire dans le Chinatown qui rend les cessions de bail pratiquement inaccessibles sans réseau spécialisé : dans le périmètre avenue d'Ivry-avenue de Choisy, les cessions de bail se transmettent selon des circuits informels au sein de la communauté asiatique entre membres de la même famille, entre commerçants qui se connaissent de longue date des transactions qui ne font jamais l'objet d'annonces publiques et qui nécessitent un accès au réseau communautaire que seule une présence historique dans ce marché peut garantir
Une logique de développement urbain dans Paris Rive Gauche qui génère des cessions de bail sur des locaux récents : dans le nouveau quartier né autour de la Bibliothèque nationale de France, les cessions de bail disponibles portent majoritairement sur des locaux récemment livrés dont l'historique commercial est court des cessions dont la valeur est déterminée non par l'ancienneté d'une exploitation mais par le potentiel de la clientèle résidentielle et tertiaire en cours de densification dans le secteur
Une asymétrie de valorisation entre le 13ème et ses arrondissements voisins qui crée des opportunités structurelles : malgré des fondamentaux commerciaux comparables à ceux du 5ème ou du 14ème sur certains axes, les cessions de bail dans le 13ème sont encore valorisées de 20 à 35% en dessous de celles observées dans ces arrondissements une décote persistante qui représente une opportunité pour les porteurs de projet capables de lire la réalité commerciale du 13ème
Un marché de cessions de bail dans les secteurs moins médiatisés du 13ème à des niveaux d'acquisition très favorables : en dehors des secteurs les plus convoités Butte-aux-Cailles et périmètre Italie le 13ème offre des cessions de bail dans des secteurs comme les Gobelins ou le secteur Tolbiac dont les niveaux d'acquisition sont parmi les plus accessibles de Paris intramuros pour une clientèle résidentielle significative

Comment Point de Vente structure votre acquisition de cession de bail dans le 13ème arrondissement ?

Le 13ème arrondissement est le marché parisien de cessions de bail dont la segmentation interne impose le plus impérieusement un accompagnement expert adapté à chacun de ses micro-marchés. Point de Vente apporte cette expertise avec une connaissance personnelle des acteurs de chaque territoire commercial de cet arrondissement.

Accès différencié aux cessions de bail selon le secteur ciblé dans le 13ème : notre connaissance terrain de chacun des micro-marchés du 13ème nous permet d'accéder aux cessions de bail selon des circuits très différents réseau communautaire fermé pour le Chinatown, réseau de restaurateurs établis pour la Butte-aux-Cailles, relations avec les promoteurs pour Paris Rive Gauche, relations avec les propriétaires institutionnels pour le périmètre Italie, une diversification de nos sources qui maximise votre accès aux opportunités dans chaque secteur
Expertise spécifique sur les cessions de bail dans le Chinatown inaccessibles sans réseau spécialisé : notre présence historique dans le 13ème arrondissement et nos relations avec les acteurs du marché communautaire de Chinatown nous permettent d'accéder à des cessions de bail dans le périmètre Ivry-Choisy qui ne circulent jamais dans les circuits publics des emplacements dont les profils de rentabilité élevés et la vacance quasi nulle constituent des opportunités d'implantation particulièrement attractives
Évaluation de la prime de rareté des cessions de bail à la Butte-aux-Cailles : dans un périmètre aussi restreint et aussi recherché, la valeur d'une cession de bail intègre une prime de rareté dont le niveau dépend de la fréquence des disponibilités et de l'intensité de la compétition entre candidats repreneurs Point de Vente évalue cette prime pour chaque cession proposée et vous aide à formuler une offre précisément calibrée
Analyse du potentiel commercial de Paris Rive Gauche secteur par secteur : le rythme de densification de Paris Rive Gauche varie considérablement selon les îlots certains secteurs atteignent une masse critique résidentielle qui soutient déjà une demande commerciale significative, d'autres restent trop peu denses Point de Vente analyse ce niveau de densification pour chaque cession de bail disponible dans Paris Rive Gauche afin d'évaluer le timing optimal d'implantation
Vérification de la compatibilité du concept avec les codes culturels du secteur ciblé dans le 13ème : dans un arrondissement où les attentes des clients varient aussi radicalement selon le quartier, Point de Vente analyse la cohérence de votre concept commercial avec les attentes spécifiques de la clientèle du secteur ciblé et vous conseille sur les ajustements éventuels pour maximiser vos chances de succès
Sécurisation juridique complète intégrant les spécificités contractuelles du 13ème : vérification exhaustive du bail existant par des avocats spécialisés, analyse de la clause de destination par rapport à votre activité, évaluation du différentiel de loyer selon le secteur institutionnel autour d'Italie, informel dans le Chinatown, standardisé dans Paris Rive Gauche Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre acquisition est intégralement sécurisée dans chaque configuration

Découvrez toutes nos opportunités de cessions de bail à Paris, Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

→ Cession de bail Paris - toutes les opportunités