Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cession de bail Paris 20ème arrondissement : reprendre un emplacement à Belleville, Ménilmontant, Gambetta (page 20)

Le 20ème arrondissement de Paris clôt cette série consacrée aux cessions de bail parisiens par arrondissement en offrant ce que les porteurs de projet commerciaux les plus lucides reconnaissent comme la dernière grande opportunité d’implantation commerciale accessible dans la capitale à des conditions encore raisonnables un arrondissement dont la transformation culturelle et gastronomique est réelle, documentée et irréversible, dont les cessions de bail conservent des valeurs encore significativement inférieures à celles des arrondissements dont la transformation est comparable, et dont la clientèle croissante et exigeante crée des conditions commerciales d’une solidité qui continue de progresser chaque année. Contrairement au 19ème voisin dont la transformation gastronomique est encore relativement récente et dont les cessions de bail conservent un décalage favorable dans les secteurs en cours de transformation, le 20ème présente une configuration encore plus avantageuse un arrondissement dont l’identité gastronomique et culturelle est construite sur des décennies, dont la clientèle est d’une fidélité et d’une exigence qualitative particulièrement favorables pour les concepts commerciaux créatifs, et dont les cessions de bail restent accessibles à des niveaux d’acquisition que des secteurs comparables du 11ème ou du 9ème ne peuvent plus offrir depuis plusieurs années. Belleville et son écosystème artistique et gastronomique internationalement reconnu, Ménilmontant et sa scène nocturne et culinaire parmi les plus actives de l’est parisien, Gambetta et son axe résidentiel dense, la rue des Pyrénées et son tissu commercial de proximité d’une régularité remarquable chacun de ces territoires génère une demande commerciale d’un profil distinct dont les cessions de bail offrent des opportunités d’implantation d’une qualité et d’une diversité que Point de Vente vous accompagne à exploiter.

Quelles sont les spécificités des cessions de bail dans le 20ème arrondissement ?

Le 20ème arrondissement présente des caractéristiques propres aux cessions de bail qui le distinguent fondamentalement du 19ème voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent pour les porteurs de projet commerciaux.

Des cessions de bail dans le périmètre Belleville dont la valeur progresse avec la reconnaissance gastronomique internationale croissante : la notoriété mondiale de Belleville comme quartier artistique et gastronomique de référence génère une demande de cessions de bail d'une intensité croissante de la part de porteurs de projet venus du monde entier des cessions dont les valeurs progressent de 12 à 18% par an dans les rues les plus convoitées mais qui conservent encore un différentiel favorable par rapport aux secteurs comparables du 11ème
Un stock de cessions de bail sur l'axe Ménilmontant en cours d'absorption par la transformation gastronomique nocturne : la concentration de restaurants créatifs et de bars à vins naturels sur l'axe Ménilmontant génère une absorption progressive du stock de cessions de bail disponibles une absorption qui justifie une décision rapide pour les porteurs de projet qui veulent s'implanter avant que les niveaux de valorisation ne rejoignent ceux de l'axe Oberkampf dans le 11ème
Des cessions de bail sur la rue des Pyrénées dont la valeur repose sur un flux résidentiel permanent et prévisible : épine dorsale commerciale du 20ème, la rue des Pyrénées concentre des cessions de bail dont la valeur est soutenue par un flux résidentiel permanent et récurrent généré par des dizaines de milliers d'habitants qui consomment à proximité de leur domicile des cessions dont le profil de chiffre d'affaires est prévisible et stable, idéales pour des porteurs de projet qui cherchent une rentabilité solide plutôt qu'un potentiel de croissance rapide
Des cessions de bail dans le secteur Saint-Blaise-Réunion à des niveaux d'acquisition parmi les plus accessibles du 20ème : quartier résidentiel en cours de renouvellement urbain dont les cessions de bail affichent encore des valeurs parmi les plus basses du 20ème malgré une densité résidentielle forte et une demande commerciale de proximité significativement non couverte des opportunités particulièrement adaptées aux porteurs de projet en première installation cherchant un emplacement solide à Paris à des conditions très favorables
Un différentiel de valorisation des cessions de bail entre le 20ème et les arrondissements voisins qui constitue une opportunité persistante : malgré des fondamentaux commerciaux comparables à ceux du 11ème sur certains axes, les cessions de bail dans le 20ème sont encore valorisées de 20 à 30% en dessous un différentiel qui représente une opportunité pour les porteurs de projet capables de lire la trajectoire de convergence de ces deux marchés
Une progression documentée des valeurs de cessions de bail dans les secteurs les plus dynamiques : les données de transactions récentes de cessions de bail dans le périmètre Belleville-Ménilmontant révèlent une progression annuelle des valeurs de 12 à 20% selon la rue et le type d'activité une performance qui justifie l'acquisition d'une cession de bail dans ces secteurs comme investissement à double dimension commerciale et patrimoniale

Comment Point de Vente finalise votre acquisition de cession de bail dans le 20ème arrondissement ?

Le 20ème arrondissement clôt cette série sur les cessions de bail parisiens en offrant un terrain d'acquisition dont le potentiel et la dynamique exigent un accompagnement d'une précision et d'une réactivité particulières. Point de Vente apporte dans le 20ème une connaissance terrain construite sur des années de présence active dans chacun des secteurs commerciaux de cet arrondissement.

Veille en temps réel sur les cessions de bail disponibles dans le périmètre Belleville-Ménilmontant avant leur absorption : dans les secteurs les plus dynamiques gastronomiquement du 20ème, les cessions de bail correspondant aux attentes des meilleurs porteurs de projet disparaissent rapidement dès leur mise en disponibilité notre réseau de locataires sortants, de propriétaires et d'associations de commerçants actifs dans ce périmètre nous permet d'être informés des libérations futures avant leur annonce officielle
Analyse du différentiel de valorisation entre les cessions de bail du 20ème et leurs équivalents dans le 11ème : notre base de données sur les transactions récentes de cessions de bail dans les deux arrondissements nous permet de quantifier précisément le différentiel actuel et de modéliser sa réduction progressive une donnée stratégique qui justifie l'acquisition d'une cession de bail dans le 20ème plutôt que dans le 11ème pour un porteur de projet dont le budget ne lui permet pas d'accéder aux valeurs actuelles d'Oberkampf
Identification des cessions de bail dans le secteur Saint-Blaise avant leur revalorisation : notre suivi du renouvellement urbain en cours dans le secteur Saint-Blaise-Réunion nous permet d'identifier les cessions de bail dont la valeur va progresser le plus rapidement avec l'arrivée de nouveaux résidents des emplacements encore accessibles à des niveaux très favorables pour des porteurs de projet capables d'anticiper cette progression
Évaluation du flux touristique du Père-Lachaise et de son impact sur les cessions de bail du périmètre : avec deux millions de visiteurs annuels, le Père-Lachaise génère un flux commercial dans les rues d'accès dont les cessions de bail peuvent tirer parti Point de Vente évalue ce potentiel pour chaque cession dans le périmètre et vous présente les actions prioritaires pour capter cette clientèle touristique culturelle en complément de la clientèle résidentielle locale
Vérification de l'adéquation culturelle entre votre concept commercial et l'identité du secteur ciblé dans le 20ème : dans un arrondissement dont la clientèle commerciale est particulièrement sensible à l'authenticité et à la cohérence culturelle des enseignes qu'elle fréquente, la compatibilité entre votre concept et l'identité gastronomique du secteur ciblé est une condition de succès aussi importante que la qualité de l'emplacement Point de Vente évalue cette adéquation pour chaque porteur de projet
Sécurisation juridique complète de la cession de bail adaptée aux spécificités du 20ème : vérification exhaustive du bail existant par des avocats spécialisés en droit des baux commerciaux, analyse du différentiel de loyer et modélisation de son évolution sur la durée du bail restant, vérification de la clause de destination par rapport à votre activité, évaluation de la solidité financière du cédant, accompagnement jusqu'à l'agrément du bailleur Point de Vente coordonne l'ensemble de ces vérifications pour garantir que votre acquisition dans le 20ème arrondissement est intégralement sécurisée dans les meilleurs délais et les meilleures conditions

Découvrez toutes nos opportunités de cessions de bail à Paris, Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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