Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cession de bail Paris 5ème arrondissement : reprendre un emplacement au Quartier Latin, Panthéon, Mouffetard (page 14)

Le 5ème arrondissement de Paris propose pour la recherche d’une cession de bail un profil d’opportunité qui se distingue nettement de celui des arrondissements précédemment analysés dans cette série. Contrairement au 4ème dont les cessions de bail sont alimentées par une pression touristique mondiale d’une intensité extrême liée à la concentration de monuments iconiques, le 5ème construit son attractivité commerciale sur un triptyque plus nuancé et plus stable la permanence universitaire et académique qui génère une demande de proximité récurrente neuf mois sur douze, la notoriété internationale du Quartier Latin comme symbole de l’intellectualité parisienne qui attire une clientèle culturelle et touristique sophistiquée, et une population résidentielle intellectuelle et aisée dont les habitudes de consommation qualitatives créent une base commerciale permanente et prévisible. Cette triple nature génère dans le 5ème un marché de cessions de bail d’une solidité et d’une cohérence remarquables moins spectaculaire dans ses chiffres de fréquentation que le 4ème ou le 1er, mais d’une régularité et d’une résistance aux cycles économiques qui en font l’un des marchés les plus défensifs de la rive gauche parisienne pour les porteurs de projet qui prioritisent la stabilité à long terme sur l’effervescence à court terme. La rue Mouffetard concentre à elle seule une densité de cessions de bail d’une attractivité et d’une valeur particulières l’une des artères commerçantes les plus photographiées et les plus citées dans la presse internationale comme modèle du commerce de quartier à la française. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans cet arrondissement mythique la cession de bail qui correspond précisément à votre projet commercial.

Quelles sont les spécificités des cessions de bail dans le 5ème arrondissement ?

Le 5ème arrondissement présente des caractéristiques propres aux cessions de bail qui le distinguent fondamentalement du 4ème arrondissement voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très particulier pour les porteurs de projet commerciaux.

Une stabilité commerciale exceptionnelle des cessions de bail liée à la permanence universitaire : contrairement aux arrondissements dont les cessions de bail sont liées à des flux touristiques volatils, les cessions de bail dans le 5ème bénéficient d'une demande commerciale structurée par la permanence des institutions universitaires des dizaines de milliers d'étudiants et de chercheurs dont la présence est garantie neuf mois sur douze et qui constituent une clientèle captive dont la régularité protège les repreneurs contre les variations cycliques qui fragilisent les marchés plus exposés
Des cessions de bail sur la rue Mouffetard dont la valeur intègre une prime de notoriété internationale : la rue Mouffetard est aujourd'hui référencée dans les guides de voyage internationaux les plus influents comme l'une des adresses commerçantes les plus authentiques de Paris une notoriété mondiale qui génère une demande de cessions de bail d'une intensité particulière dans son périmètre et qui justifie des valeurs d'acquisition significativement supérieures à celles observées dans des rues comparables en termes de flux résidentiel
Une rotation modérée des cessions de bail qui rend chaque disponibilité rare et précieuse : dans le 5ème arrondissement où les enseignes qui réussissent restent souvent plusieurs décennies dans leurs locaux, la rotation des cessions de bail est d'une faiblesse structurelle qui rend chaque disponibilité rare et très recherchée une rareté qui impose une réactivité et une préparation préalable particulières de la part des porteurs de projet qui souhaitent se positionner
Des cessions de bail soumises à une saisonnalité académique significative : dans le 5ème arrondissement, les cessions de bail sur des locaux dont la clientèle est majoritairement universitaire sont soumises à une saisonnalité marquée entre les périodes d'activité scolaire et les grandes vacances une réalité qui impose une analyse rigoureuse de la composition de la clientèle du local avant tout engagement pour s'assurer que la rentabilité annuelle est satisfaisante sur l'ensemble du cycle
Des PSMV qui réglementent les activités commerciales dans certaines rues et impactent les possibilités de cession de bail : plusieurs rues du 5ème sont soumises à des plans de sauvegarde et de mise en valeur qui réglementent les types d'activités commerciales autorisées des restrictions qui peuvent limiter les possibilités de déspécialisation d'une cession de bail existante et qui doivent être vérifiées avant tout engagement dans ces zones
Un marché de cessions de bail accessible pour des porteurs de projet en première implantation ambitieuse: contrairement au 6ème ou au 8ème arrondissement dont les cessions de bail atteignent des niveaux prohibitifs pour la majorité des porteurs de projet indépendants, le 5ème conserve des valeurs de cessions de bail qui restent accessibles à des porteurs de projet ambitieux qui ne disposent pas de capitaux institutionnels une accessibilité qui en fait l'un des marchés les plus adaptés à une première implantation commerciale de qualité à Paris

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre acquisition de cession de bail dans le 5ème arrondissement ?

Le 5ème arrondissement est un marché de cessions de bail dont la rotation modérée et la rareté des disponibilités imposent un accompagnement qui privilégie l'anticipation et la préparation sur la réactivité pure. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché.

Anticipation des cessions de bail disponibles dans le 5ème via notre réseau de commerçants et de propriétaires : dans un arrondissement à rotation modérée, les cessions de bail qui correspondent aux attentes des meilleurs porteurs de projet commerciaux sont souvent identifiées plusieurs mois avant leur mise en disponibilité officielle grâce à des réseaux informels de commerçants et de propriétaires Point de Vente est intégré dans ces réseaux et vous transmet les informations sur les disponibilités futures en amont pour vous laisser le temps de préparer votre candidature dans les meilleures conditions
Évaluation de la prime de notoriété de la rue Mouffetard dans la valeur de chaque cession de bail : notre connaissance précise des transactions récentes sur la rue Mouffetard et ses abords nous permet d'évaluer si la prime de notoriété intégrée dans le prix d'une cession de bail est cohérente avec la réalité du marché actuel une évaluation qui vous protège contre les survaluations qui peuvent résulter de l'attractivité médiatique de cette artère
Modélisation de l'impact de la saisonnalité académique sur la rentabilité prévisionnelle de chaque cession de bail : avant de vous recommander une cession de bail dans le 5ème, Point de Vente analyse la composition de la clientèle du local proportion de clientèle universitaire versus résidentielle versus touristique et modélise l'impact de la saisonnalité académique sur le chiffre d'affaires prévisionnel pour vous garantir que votre plan de rentabilité est réaliste sur l'ensemble du cycle annuel
Vérification des PSMV applicables à chaque rue du 5ème pour les activités commerciales envisagées : avant tout engagement sur une cession de bail dans le 5ème, Point de Vente vérifie la compatibilité de votre activité avec les PSMV applicables à la rue concernée et évalue les possibilités de déspécialisation du bail si la clause de destination existante ne correspond pas à votre projet
Accompagnement dans la présentation de votre dossier selon le profil des bailleurs du 5ème : dans un arrondissement où les bailleurs sont souvent des propriétaires privés parisiens attachés à la qualité culturelle et intellectuelle des locataires commerciaux de leurs immeubles, la présentation de votre dossier doit mettre en valeur des dimensions qualitatives cohérence du concept avec l'identité du Quartier Latin, solidité de votre projet commercial, ancienneté dans votre secteur d'activité que Point de Vente vous aide à valoriser de façon convaincante
Sécurisation juridique complète de la cession de bail adaptée aux spécificités du 5ème : vérification exhaustive du bail existant par des avocats spécialisés en droit des baux commerciaux, analyse de la clause de destination par rapport à votre activité, vérification des PSMV applicables, évaluation des contraintes patrimoniales éventuelles Point de Vente coordonne l'ensemble de ces vérifications pour garantir que votre acquisition est intégralement sécurisée avant tout engagement

Découvrez toutes nos opportunités de cessions de bail à Paris, Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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