Clause de non-concurrence
La clause de non-concurrence dans un bail commercial est la stipulation par laquelle le bailleur s'engage à ne pas louer d'autres locaux de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier à un concurrent du locataire, ou par laquelle le locataire s'engage à ne pas exercer certaines activités concurrentes d'autres occupants.
Comment ça marche
Elle prend deux formes symétriques. La clause de non-concurrence au profit du locataire, souvent appelée clause d'exclusivité, interdit au bailleur de louer un autre local du même ensemble à une enseigne exerçant la même activité. La clause au profit du bailleur ou d'autres locataires limite au contraire l'activité du preneur pour préserver l'équilibre commercial de l'immeuble.
Pour être valable, la clause doit être limitée dans son objet, dans l'espace et dans le temps, et proportionnée aux intérêts qu'elle protège. Une clause d'exclusivité rédigée de façon indéterminée, sans périmètre ni activité définie, s'expose à être privée d'effet.
Indépendamment de toute clause, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible qui lui interdit certains agissements. Cette obligation ne va cependant pas jusqu'à lui interdire, en l'absence de clause, de louer à un concurrent : c'est précisément la raison d'être de la clause d'exclusivité.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant qui s'installe dans un centre commercial, une galerie ou un immeuble multi-locataires, l'exclusivité est un point de négociation qui vaut souvent plus que quelques euros de loyer. Faites décrire précisément l'activité protégée : une définition trop étroite laisse entrer un concurrent réel sous une autre appellation.
Pour un bailleur, chaque exclusivité accordée réduit la commercialisation future de l'ensemble. Elle doit être bornée, datée et rédigée activité par activité.
À ne pas confondre avec
La clause de non-concurrence du bail ne se confond ni avec celle d'un contrat de franchise, ni avec celle qui accompagne une cession de fonds de commerce, où le vendeur s'engage à ne pas se réinstaller. Les trois obéissent à des logiques et à des durées différentes.
Questions fréquentes
Un concurrent vient de s'installer dans mon immeuble, puis-je agir ? Seulement si votre bail comporte une clause d'exclusivité, ou si l'installation caractérise un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. Relisez votre bail avant toute mise en demeure.
Une exclusivité peut-elle être perpétuelle ? Une clause sans limite de durée ni de périmètre est fragile. Prévoyez une durée alignée sur celle du bail et une définition précise de l'activité protégée.
Puis-je obtenir une exclusivité sur toute la rue ? Le bailleur ne peut vous garantir que ce dont il dispose, c'est-à-dire ses propres locaux. Une exclusivité portant sur des biens qui ne lui appartiennent pas n'a pas de portée.