Clause tous commerces
La clause tous commerces est la clause de destination qui autorise le locataire à exercer dans les lieux toute activité commerciale de son choix, sans avoir à demander de déspécialisation, sous réserve des exclusions expressément prévues au bail.
Comment ça marche
La clause supprime en pratique la question de la destination : le locataire, et surtout son repreneur, peut changer d'activité sans notification ni procédure. Elle est rare dans les baux récents, et elle se négocie chèrement lorsqu'elle est obtenue.
Elle n'est jamais absolue. Les baux qui la comportent l'assortissent presque toujours de réserves : activités interdites par le règlement de copropriété, activités bruyantes ou dangereuses, activités soumises à autorisation administrative, activités concurrentes d'autres locataires de l'immeuble. Ces réserves doivent être lues avec autant d'attention que la clause elle-même.
Son effet sur le prix est direct. La destination figure parmi les éléments de la valeur locative de l'article L145-33 du Code de commerce : une clause tous commerces justifie une valeur locative supérieure à celle d'un local à destination étroite comparable.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, c'est un atout de revente déterminant. Un local en clause tous commerces s'adresse à tous les repreneurs, ce qui élargit le marché et soutient le prix du droit au bail.
Pour un bailleur, elle fait perdre le contrôle de l'activité exercée dans son immeuble et donc du positionnement commercial de l'ensemble. C'est pourquoi elle se monnaie, en loyer ou en durée.
Pour un investisseur, un immeuble entièrement loué en clauses tous commerces se gère moins finement, mais chaque lot se reloue plus vite.
À ne pas confondre avec
La clause tous commerces sauf exclusions n'est pas une clause tous commerces pure : la liste des exclusions peut être si longue qu'elle rétablit une destination étroite. La déspécialisation plénière est la procédure qu'il faut suivre, en l'absence de clause tous commerces, pour exercer une activité différente de celle prévue au bail.
Questions fréquentes
Ma clause tous commerces me permet-elle d'ouvrir un restaurant ? Sur le plan du bail, oui, sauf exclusion expresse. Sur le plan réglementaire, la restauration suppose des autorisations et des équipements (extraction, hygiène, sécurité) qui relèvent d'autres textes et parfois du règlement de copropriété.
Combien vaut cette clause ? Elle n'a pas de prix tarifé. Sa valeur se mesure à l'écart de prix constaté entre des droits au bail comparables, l'un à destination étroite, l'autre en tous commerces, sur le même secteur.
Le bailleur peut-il la retirer au renouvellement ? Le bail renouvelé reprend en principe les clauses et conditions du bail expiré. Une modification de la destination suppose l'accord du locataire.