Cession de droit au bail
La cession de droit au bail est l'opération par laquelle le locataire cède à un tiers son seul contrat de bail, sans lui transmettre la clientèle, l'enseigne ni le matériel qui composent le fonds de commerce.
Comment ça marche
L'objet cédé est le contrat lui-même, avec le droit au renouvellement qui y est attaché. Le cessionnaire reprend le local pour y exercer sa propre activité, dans les limites de la destination du bail, sauf déspécialisation.
Le régime diffère nettement de celui de la cession de bail avec le fonds. La protection de l'article L145-16 du Code de commerce, qui répute non écrite l'interdiction de céder à l'acquéreur du fonds, ne joue pas ici. Une clause qui interdit la cession du seul droit au bail, ou qui la subordonne à l'agrément du bailleur, est en principe valable et opposable. Exception légale : le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, peut céder son bail pour des activités compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, en signifiant son intention au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds, avec les activités envisagées et le prix proposé ; le bailleur dispose alors de deux mois pour exercer une priorité de rachat ou saisir le tribunal, faute de quoi son accord est réputé acquis (article L145-51).
Le prix versé rémunère l'écart entre le loyer du bail et le loyer de marché du même emplacement, ainsi que la durée restante et la largeur de la destination. C'est la traduction monétaire de la propriété commerciale.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant qui cesse son activité sans repreneur pour sa clientèle, la cession du droit au bail permet de valoriser malgré tout l'emplacement. Vérifiez d'abord ce que votre bail autorise : c'est la clause d'agrément qui décide de la faisabilité.
Pour un bailleur, ce type de cession change à la fois le locataire et souvent l'usage réel du local dans les limites de la destination. C'est la raison pour laquelle les clauses d'agrément visent spécifiquement cette hypothèse.
Pour un investisseur en murs, les prix de droit au bail observés dans une rue sont un indicateur direct de la tension entre loyers en cours et loyers de marché.
À ne pas confondre avec
La cession de fonds de commerce transmet un ensemble d'éléments corporels et incorporels, avec des formalités propres (publicité, opposition des créanciers, solidarité fiscale). La cession de droit au bail ne porte que sur le contrat.
Questions fréquentes
Quelle différence de prix entre vendre mon fonds et vendre mon droit au bail ? Le fonds intègre la clientèle et la rentabilité de l'exploitation, le droit au bail ne valorise que l'emplacement et l'écart de loyer. Les deux valeurs peuvent être très différentes selon la qualité du commerce.
Le propriétaire peut-il s'y opposer ? Oui, si le bail comporte une clause d'agrément ou une interdiction de cession du seul droit au bail. Ces clauses sont en principe valables dans cette hypothèse, sauf pour le locataire qui part à la retraite ou en invalidité, dans les conditions de l'article L145-51.
Dois-je payer des impôts sur le prix reçu ? La cession a des conséquences fiscales pour le cédant comme pour le cessionnaire, notamment en matière de droits d'enregistrement (l'article 725 du Code général des impôts soumet la cession de droit au bail au tarif de l'article 719, celui des cessions de fonds) et de plus-values. Faites chiffrer l'opération avant de signer.